第一章　總則

　　第一條　為了加強土地管理，改革國有土地使用制度，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　凡需在本市行政區(qū)域內(nèi)取得城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)，進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營的，必須遵守本辦法。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

　　第三條　土地使用者開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，必須遵守有關(guān)法律、法規(guī)，符合本市城市規(guī)劃，不得損害社會公共利益，其合法權(quán)益受國家法律保護。

　　第四條　土地使用權(quán)出讓，由市、縣（區(qū)）人民政府負責(zé)，有計劃、有步驟地進行。

　　南昌市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)出讓，由市人民政府土地管理部門辦理；南昌市城市規(guī)劃區(qū)外的土地使用權(quán)出讓，由縣（區(qū)）人民政府土地管理部門辦理。

　　第五條　市、縣（區(qū)）人民政府土地管理部門依法對土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止進行監(jiān)督檢查，并辦理轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止的土地審查登記。

　　第六條　土地使用權(quán)出讓后的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押及有關(guān)的地上建筑物、其他附著物的登記，由市、縣（區(qū)）人民政府房產(chǎn)管理部門辦理。

　　第七條　農(nóng)村集體所有的土地，必須先經(jīng)縣級以上人民政府土地管理部門依法征歸國有后，才能出讓。

　　第八條　南昌市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地基準地價，由市地價評估委員會提出，報市人民政府批準后公布；南昌市城市規(guī)劃區(qū)外的土地基準地價，由所屬縣（區(qū)）地價評估委員會提出，經(jīng)縣（區(qū)）人民政府審核，報市人民政府批準后公布。

　　地價評估委員會由同級人民政府土地、房產(chǎn)、物價、財政等行政管理部門的負責(zé)人和有關(guān)人員組成。

　　第二章　土地使用權(quán)出讓

　　第九條　土地使用權(quán)出讓由市、縣（區(qū)）人民政府土地管理部門（以下簡稱出讓方）與土地使用者（以下簡稱受讓方）簽訂出讓合同。

　　第十條　土地使用權(quán)出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由人民政府土地管理部門會同同級城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，并按照《江西省實施<中華人民共和國土地管理法>的辦法》第二十條規(guī)定的征用土地審批權(quán)限報經(jīng)批準后，由人民政府土地管理部門實施。

　　第十一條　土地使用權(quán)出讓的最高年限，按下列用途確定：

　�。ㄒ唬┚幼∮玫仄呤�年；

　�。ǘ�）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；

　　（三）工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或其他用地五十年。

　　第十二條　土地使用權(quán)出讓以招標、拍賣方式為主，對公益事業(yè)、社會福利事業(yè)用地和非商業(yè)性、非經(jīng)營性住宅建設(shè)用地以及其他不具備招標、拍賣出讓條件的土地，可以采取協(xié)議方式。

　　第十三條　招標出讓程序：

　　（一）出讓方在投標截止日前兩個月，公布出讓地塊的投標要求，并向投標者提供招標文件和有關(guān)資料。

　�。ǘ�）投標者應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)，按招標要求提供資料，交付保證金，并以密封的投標書參加投標。

　�。ㄈ�）由人民政府土地、城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)、物價等管理部門指派人員組成的評標委員會主持開標、評標和決標工作，確定受讓方。

　�。ㄋ模┦茏尫綉�(yīng)在接到中標通知書后的十五日內(nèi)與出讓方簽訂出讓合同，并按出讓金總額的10%支付定金。其他投標者，保證金予以退還。

　�。ㄎ澹┦茏尫揭蚬什荒茉谝�(guī)定的期限內(nèi)簽訂出讓合同的，經(jīng)出讓方同意可以延期，但延期時間不得超過十五日。

　　（六）受讓方或出讓方逾期未簽訂出讓合同，屬于受讓方過錯的，保證金不予退還；屬于出讓方過錯的，雙倍返還保證金，出讓合同應(yīng)繼續(xù)簽訂。

　　第十四條　招標出現(xiàn)下列情況之一，經(jīng)公證機關(guān)公證確認的，招標無效：

　�。ㄒ唬┧�有投標的標價均低于標底；

　　（二）有效投標不足三個；

　　（三）標底泄露或發(fā)現(xiàn)招標過程中有作弊行為及其他影響公正招標的行為。

　　第十五條　拍賣出讓程序：

　　（一）出讓方在拍賣日前兩個月發(fā)布拍賣公告。

　�。ǘ�）參加競投者，應(yīng)按拍賣公告規(guī)定報名，交納報名費和保證金。

　　（三）拍賣采用公開叫價應(yīng)價的方式，由競投者現(xiàn)場參加競投，也可依法委托其他人代為競投。

　�。ㄋ模└偼墩吲e牌應(yīng)價后不得撤回其應(yīng)價，否則，保證金不予退還。最后應(yīng)價達不到拍賣底價的，主持人有權(quán)宣布終止拍賣。

　�。ㄎ澹�應(yīng)價最高的競投者即為受讓方，受讓方應(yīng)當場與出讓方簽訂出讓合同，并按出讓金總額的10%支付定金。其他競投者，保證金予以退還。

　　第十六條　協(xié)議出讓程序：

　�。ㄒ唬┯沙鲎尫较蚴茏尫教峁┏鲎尩貕K的有關(guān)資料和文件。

　�。ǘ�）受讓方應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)向出讓方提交包括土地開發(fā)建設(shè)方案、出讓金額及付款方式等內(nèi)容的文件。

　　（三）出讓方接到受讓方文件后，應(yīng)在三十天內(nèi)作出明確答復(fù)。

　　（四）經(jīng)協(xié)商達成協(xié)議后，受讓方應(yīng)與出讓方簽訂出讓合同，并按出讓金總額的10%支付定金。

　　第十七條　受讓方應(yīng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記，領(lǐng)取國有土地使用證。受讓方從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的，如不能一次性支付出讓金，可先付出讓金總額的30%，其余的在延期的六個月內(nèi)付清。延期支付的出讓金，須按中國人民銀行當時的貸款利率計收利息。

　　受讓方逾期未支付全部出讓金的，應(yīng)按出讓金總額的1%支付違約金，出讓方有權(quán)解除合同，定金不予退還。

　　第十八條　南昌市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地出讓金由市人民政府土地管理部門代收；南昌市城市規(guī)劃區(qū)外的土地出讓金，由所屬縣（區(qū)）人民政府土地管理部門代收。保證金、定金可充抵相應(yīng)部分的出讓金。

　　第十九條　招標出讓、拍賣出讓的底價應(yīng)以基準地價為依據(jù)；協(xié)議出讓價格不得低于征地、拆遷安置費及公用設(shè)施配套費之和，并予以公開，接受社會監(jiān)督。交納出讓金后，不再交納公用設(shè)施配套費和地段差價。

　　第二十條　出讓方應(yīng)按照合同規(guī)定向受讓方提供土地使用權(quán)。未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，受讓方有權(quán)解除合同，出讓方須雙倍返還定金，并按出讓金總額的1%支付違約金。

　　第二十一條　受讓方必須按照出讓合同規(guī)定開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。需要改變出讓合同規(guī)定的土地用途，應(yīng)當征得出讓方同意，并經(jīng)人民政府土地管理部門和城市規(guī)劃管理部門批準。經(jīng)批準同意改變的，依照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，重新簽訂出讓合同，調(diào)整出讓金，辦理變更登記。

　　第三章　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押

　　第二十二條　土地使用者通過出讓方式取得的土地使用權(quán)，可依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，當事人應(yīng)簽訂合同，合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

　　轉(zhuǎn)讓、出租、抵押年限，不得超過出讓合同規(guī)定的使用年限減去已使用年限后的剩余年限。

　　第二十三條　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押時，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、抵押；土地使用權(quán)出租時，其地上建筑物、其他附著物使用權(quán)隨之出租。地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押或其使用權(quán)出租時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、抵押、出租。

　　土地使用權(quán)未經(jīng)出讓的，其地上建筑物、其他附著物不得轉(zhuǎn)讓、抵押、出租。地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的除外。

　　第二十四條　有下列情況之一的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租：

　�。ㄒ唬┪窗幢巨k法出讓的；

　�。ǘ�）未完成開發(fā)投資總額（不含購地款）20%以上的；

　�。ㄈ�）未按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的；

　　（四）沒有土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)合法憑證的；

　�。ㄎ澹┩恋厥褂脵�(quán)或地上建筑物、其他附著物所有權(quán)有爭議的；

　�。�六）在經(jīng)市、縣人民政府批準的房屋拆遷范圍內(nèi)的；

　�。ㄆ撸┻`反其他有關(guān)法律、法規(guī)的。

　　有前款（一）、（四）、（五）、（六）、（七）項所列情況之一的，土地使用權(quán)不得抵押。

　　第二十五條　土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押，土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物使用權(quán)出租，當事人自合同簽訂之日起三十日內(nèi)，應(yīng)向人民政府土地、房產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)讓、出租、抵押登記。

　　土地使用權(quán)或地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)經(jīng)縣級以上人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，并依照規(guī)定辦理過戶登記。

　　第二十六條　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，土地使用者需要改變出讓合同規(guī)定的土地用途，按本辦法第二十一條規(guī)定辦理。

　　第二十七條　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣（區(qū)）人民政府有優(yōu)先購買權(quán)；價格不合理上漲時，市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)采取必要措施調(diào)控土地市場。

　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租的收益金（或土地增值費，下同），由人民政府房產(chǎn)管理部門依法代收。

　　第二十八條　土地使用權(quán)出租，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。

　　承租人需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途，必須征得出租人同意，并由出租人按本辦法第二十一條規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)后，當事人方可簽訂租賃合同。

　　第二十九條　土地使用權(quán)抵押，抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照國家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財產(chǎn)。因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)按規(guī)定分別辦理過戶登記。

　　處分抵押財產(chǎn)所得，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。

　　第三十條　抵押人以其出租的土地使用權(quán)抵押時，應(yīng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并書面通知承租人。抵押期間，原租賃合同繼續(xù)有效。

　　第三十一條　抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他原因而消滅的，應(yīng)當辦理注銷抵押登記。

　　第四章　土地使用權(quán)終止

　　第三十二條　土地使用權(quán)出讓合同期滿后，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由人民政府無償取得。土地使用者應(yīng)當交還國有土地使用證，并辦理土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的注銷登記。

　　第三十三條　土地使用權(quán)出讓合同期滿，土地使用者需要續(xù)期的，應(yīng)當在出讓期滿前六個月內(nèi)向人民政府土地管理部門提出申請，按本辦法的規(guī)定，重新簽訂出讓合同，支付出讓金，并辦理登記。

　　第三十四條　人民政府對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，除在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要可以按照法律程序提前收回的外，不得提前收回。提前收回土地使用權(quán)的，應(yīng)根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。

　　需要提前收回土地使用權(quán)，人民政府土地管理部門應(yīng)提前六個月通知土地使用者，并協(xié)商補償辦法及有關(guān)事項。

　　采用交換土地使用權(quán)的形式作為補償?shù)模�人民政府土地管理部門應(yīng)與土地使用者重新簽訂出讓合同，并由土地使用者重新辦理登記，換領(lǐng)國有土地使用證。

　　第五章　劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押

　　第三十五條　劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，按《條例》第七章有關(guān)規(guī)定辦理。

　　第三十六條　劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，須補辦出讓手續(xù)，補交土地出讓金，換領(lǐng)國有土地使用證。出讓起始年限按下列規(guī)定確定：

　　（一）一九九○年五月十九日以前轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，從一九九○年五月十九日起計算；

　�。ǘ�）一九九○年五月十九日以后轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，從轉(zhuǎn)讓、出租、抵押合同簽訂之日起計算。

　　本辦法施行之前，土地使用權(quán)已轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的當事人，應(yīng)當在本辦法實施之日起三個月內(nèi)，向人民政府土地管理部門申報登記。

　　第三十七條　劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含作價入股、投資和聯(lián)營、聯(lián)建）、出租、抵押，補交土地出讓金的標準，是按該地塊轉(zhuǎn)讓價、評估價、租金收入或收入總額，減去地上、地下建筑物重置價扣除折舊后余額的50%計算。補交出讓金后，不再交納土地收益金。

　　第六章　罰則

　　第三十八條　土地使用者不按土地使用權(quán)出讓合同開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的，縣級以上人民政府土地管理部門應(yīng)責(zé)令其糾正，并給予警告。逾期半年未糾正的，按出讓金總額的5%處以罰款；每逾期半年，加處5%罰款；逾期兩年仍不糾正的，無償收回其土地使用權(quán)。

　　第三十九條　非法出租、抵押土地使用權(quán)的，出租、抵押無效，并由人民政府土地管理部門沒收其非法所得，對雙方各處以每畝1000元至3000元罰款；雙方或一方是單位的，還應(yīng)對負有直接責(zé)任者處以100元至500元罰款。

　　非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，除由人民政府土地管理部門給予前款規(guī)定的處罰外，并應(yīng)收回土地使用權(quán)，限期拆除或沒收其在非法轉(zhuǎn)讓土地上新建的建筑物和其他設(shè)施。該土地使用權(quán)由縣級以上人民政府另行確定。

　　第四十條　劃撥土地使用權(quán)已轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，不按本辦法第三十六條規(guī)定申報登記的，按非法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)處理。

　　第四十一條　本辦法規(guī)定的處罰，由人民政府土地管理部門用書面形式作出。

　　罰款應(yīng)開具財政部門統(tǒng)一票據(jù)，并全部上繳同級財政。

　　第四十二條　國家工作人員在土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押過程中，玩忽職守、收受賄賂或挪用、截留土地出讓金、土地收益金的，應(yīng)追繳非法所得，并視情節(jié)給予行政處分，構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。

　　第四十三條　當事人對處罰不服的，可按《中華人民共和國行政訴訟法》和《行政復(fù)議條例》申請復(fù)議或起訴。期滿不申請復(fù)議、不起訴又不履行的，由作出處罰決定的人民政府土地管理部門申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第七章　附則

　　第四十四條　土地出讓金、土地收益金的收取、使用的管理辦法，按照國家和省的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第四十五條　土地使用權(quán)招標出讓的開標、評標、決標行為和拍賣出讓的拍賣行為，同外商投資企業(yè)簽訂的土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押合同，必須經(jīng)公證機關(guān)公證；未經(jīng)公證，人民政府土地管理部門不得辦理有關(guān)登記手續(xù)和發(fā)放、更換國有土地使用證。

　　第四十六條　國有農(nóng)、林、牧、漁場，水利管理單位等城鎮(zhèn)范圍外的國有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，可參照本辦法辦理。

　　第四十七條　本辦法應(yīng)用中的具體問題，由南昌市人民政府土地管理部門負責(zé)解釋。

　　第四十八條　本辦法自1994年1月1日起施行。