2022年房地產(chǎn)估價師:做完這些題,你的土估就穩(wěn)了
馬上又迎來一個小長假,同學們有什么安排嗎?有人聚會唱K去嗨皮,有人挑燈刷題悄逆襲。目前疫情環(huán)境也不太樂觀,不如多花點時間在知識點上,今天的每日一練為大家準備的是不同估價方法的綜合練習,挑個十分鐘來練習一下吧~
土估實務5題精練
1.某房地產(chǎn)的年凈收益為 60 萬元,建筑物價格為 200 萬元,建筑物還原率為 12%,土地使用年限為 30 年,土地報酬率為 6%,該房地產(chǎn)的價格為( )萬元。
A.489.99
B.495.53
C.695.53
D.800.00
2.下列關(guān)于成本逼近法中年期修正的說法中,不正確的是( )。
A.土地增值是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時,土地增值收益與成本價格一
并進行年期修正
B.土地增值是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時,不再另行年期修正
C.待估宗地為已出讓土地時,應進行剩余使用年期修正
D.增值額等于土地出讓金,不進行年期修正
3.市場比較法中建立價格可比基礎,應從( )等方面對各比較案例的價格進行統(tǒng)一。
A.付款方式
B.貨幣單位
C.面積內(nèi)涵
D.價格小數(shù)保留位數(shù)
4.某比較實例成交地價為 2000 元/平方米,對應使用年期為 62 年,而待估宗地使用年期為65年,土地還原率為 6%,則待估宗地價格為( )元/平方米。
A.1991.20
B.2004.36
C.2008.89
D.2055.50
5.以標定地價系數(shù)修正法評估土地價格時,關(guān)于標準宗地設立的說法正確的是( )。
A.標準宗地的設立應遵循代表性、確定性、標識性等基本原則
B.每類用途的每個標定區(qū)域內(nèi),有且僅有 1 宗標準宗地
C.標準宗地的土地用途以實際用途為準
D.原則上不選擇無明確利用方式的空地或閑置土地作為標準宗地
答案對比找差距
1.【答案】C
【解析】本題考查的是收益還原法的估價程序。建筑物年凈收益=建筑物價格×建筑物的還原率=200×12%=24(萬元),土地的年凈收益=60-24=36(萬元),土地的價格=36×1/6%×[1-1/(1+6%) 30]=495.53(萬元)。房地產(chǎn)價格=200+495.53=695.53(萬元)。
2.【答案】D
【解析】本題考查的是成本逼近法的估價程序。當土地增值是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時,不再另行年期修正;當土地增值是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時,土地增值收益與成本價格一并進行年期修正。當待估宗地為已出讓土地時,應進行剩余使用年期修正。
3.【答案】ABC
【解析】本題考查的是市場比較法的估價程序。建立價格可比基礎,應從付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等方面對各比較案例的價格進行統(tǒng)一。
4.【答案】C
【解析】本題考查的是市場比較法的估價程序。該待估宗地價格為:2000×[1-1/(1+6%)65]/[1-1/(1+6%) 62]=2008.89(元/平方米)。
5.【答案】ABD
【解析】本題考查的是標定地價系數(shù)修正法的估價程序。選項 C,標準宗地的土地用途以證載用途為準,現(xiàn)狀開發(fā)利用應符合法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)劃的要求,地上物的實際用途與土地用途原則上應保持一致。
報考指南
報 名 時 間
8月9日起
大綱 / 教材
大綱使用2021版
準考證打印
考前10日至一周內(nèi)
考 試 時 間
2024年11月9-10日
考 試 成 績
考試日期后2個月內(nèi)
合格證領取
考后3個月起
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