房地產(chǎn)估價(jià)師考試日益推進(jìn)，你的復(fù)習(xí)到哪里了？今天網(wǎng)校為大家準(zhǔn)備的房估知識(shí)點(diǎn)為動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)，計(jì)算的部分較多，同學(xué)們刷題的時(shí)候要細(xì)心哦~

（1）概念 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV），是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率 ic，將項(xiàng)目計(jì)算期 內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到投資活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的一 個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

（2）計(jì)算

（3）判定情況 如果 FNPV≥0，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可 以接受的。如果 FNPV＜0，則項(xiàng)目不可接受。 

（1）概率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR），是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的 折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目營(yíng)利性的基本指標(biāo)。

（2）計(jì)算

動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb），是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間， 是反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。

1、【例題?不定項(xiàng)】已知某投資項(xiàng)目折現(xiàn)率為 11％時(shí)，凈現(xiàn)值為 170 萬(wàn)元，折現(xiàn)率為 12％時(shí)， 凈現(xiàn)值為﹣87 萬(wàn)元。則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是（ ）。

A.11.12%

B.11.36%

C.11.66%

D.12.95%

【答案】C

【解析】FIRR=11%＋170÷（170＋87）×（12%-11%）=11.66%。

2、【例題?不定項(xiàng)】關(guān)于 FIRR（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率）的說(shuō)法中，正確的有（ ）。

A. FIRR 是評(píng)估項(xiàng)目清償能力的基本指標(biāo)

B. B.FIRR 可以通過(guò)內(nèi)插法求得

C. C.FIRR 表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率

D. FIRR 大于或等于貸款利率時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的

【答案】BC

【解析】選項(xiàng) A 錯(cuò)誤，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)；選項(xiàng) D 錯(cuò)誤，將所求出的內(nèi) 部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率 ic 比較，當(dāng) FIRR 大于或等于 ic時(shí)，則認(rèn)為項(xiàng)目在 財(cái)務(wù)上是可以接受的。

3、【例題?不定項(xiàng)】某項(xiàng)目各年年初的凈現(xiàn)值分別為-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、 455.57，單位為萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期是（ ）年。

A.3.09

B.3.48

C.3.83

D.3.92

【答案】D

【解析】該項(xiàng)目各年年初的累計(jì)凈現(xiàn)值分別為：-2000.00、-1553.65、-1121.33、-588.74、51.93、 507.50，動(dòng)態(tài)投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流 量現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值=（4-1）+588.74/640.67=3.92。