2022年房地產(chǎn)估價師考試時間已經(jīng)確定為11月12日、13日，你的復習進度到哪了？網(wǎng)校老師為大家總結(jié)了一些房估考試高頻考點，一起來復習吧~

1.搜集可比實例

搜集實例的渠道：（1）走訪房地產(chǎn)交易當事人或向其發(fā)送有關(guān)調(diào)查問卷；

（2）訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人員、相關(guān)律師、房地產(chǎn)交易當事人的鄰居；

（3）查閱政府和有關(guān)部門掌握的房地產(chǎn)成交價格等信息；

（4）向房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)提供商購買房地產(chǎn)成交價格等信息；

（5）要求估價委托人提供估價對象歷史交易情況；

（6）查閱網(wǎng)站、報刊等上的房地產(chǎn)交易信息，參加房地產(chǎn)交易展示會等交易場所，與房地產(chǎn)業(yè)主、開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀人員等房地產(chǎn)出售人或其代理人洽談；

（7）估價同行之間相互交換交易實例。

2.選取可比實例

數(shù)量要求：一般選取 3 至 5 個即可，但不得少于 3 個。

質(zhì)量要求：（1）可比實例的交易方式應(yīng)適合估價目的；

 （2）可比實例房地產(chǎn)應(yīng)與估價對象房地產(chǎn)相似；

①與估價對象區(qū)位相近

②與估價對象用途相同

③與估價對象權(quán)利性質(zhì)相同

④與估價對象的檔次相當

⑤與估價對象的規(guī)模相當：0.5≤可比實例規(guī)模/估價對象規(guī)?！?

⑥與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同

（3）可比實例的成交日期應(yīng)接近價值時點；

（4）可比實例的成交價格應(yīng)盡量為正常價格。

3.建立比較基礎(chǔ)

“五統(tǒng)一”：①統(tǒng)一財產(chǎn)范圍；②統(tǒng)一付款方式；③統(tǒng)一融資條件；④統(tǒng)一稅費負擔方式；

⑤統(tǒng)一計價方式。

4.進行交易狀況修正

可比實例成交價格成×＝可比實例正常價格

交易狀況修正系數(shù)是

5.進行市場狀況修正

可比實例在成交日期的價格×（1±T%）＝可比實例在價值時點的價格

市場狀況調(diào)整系數(shù)是（1±T%）

6.進行房地產(chǎn)狀況修正

可比實例在自身狀況下的價格×＝可比實例在估價對象狀況下的價格

房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)是

7.計算比較價值

比較價值＝可比實例成交價格×交易狀況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

8.計算最終的比較價值

一般可選用各個比較價值的平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)作為最終的比較價值。

1、【例題·單選】某套建筑面積為 100m2的住宅，含家電家具的成交價格為 50 萬元，首付 40%，余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為 8%，家電家具價值為 5 萬元，現(xiàn)將該交易實例作為可比實例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為（）元/m2。

A.4387

B.4398

C.4500

D.4887

【答案】B

【解析】“含家電家具的成交價格為 50 萬元，首付 40%，余款半年后一次付清”，因此刨除家電家具價值后的名義價格是 45 萬元。可比價格就是 45 萬元的一次性支付的價格。（50-5）×40%+（50-5）×60%/（1+8%）0.5=43.98（萬元），單價=43.98/100=4398（元/m2）。

2、【例題·單選】評估甲別墅的市場價值，選取乙別墅為可比實例，乙別墅的成交價格為 10000元/平方米，裝修標準為 1000 元/平方米，甲別墅的裝修標準為 800 元/平方米，因乙別墅的位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高 10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比較價格為（）元/平方米。

A.7020

B.8909

C.7380

D.8580

【答案】B

【解析】（10000－1000＋800）/1.1＝8909（元/平方米）。

3、【例題·多選】成本法估價中采用市場提取法求取成本利潤率時，選取的類似房地產(chǎn)項目應(yīng)與估價對象的（）。

A.土地取得方式相同

B.土地規(guī)劃用途相同

C.項目規(guī)模大小相當

D.項目建設(shè)期長短相近

E.項目經(jīng)營期長短相近

【答案】ABC

【解析】可比實例房地產(chǎn)應(yīng)是估價對象的類似房地產(chǎn)，具體應(yīng)滿足以下要求：（1）與估價對象的區(qū)位相近；（2）與估價對象的用途相同；（3）與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同；（4）與估價對象的檔次相當；（5）與估價對象的規(guī)模相當；（6）與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同?？此瓶嫉某杀痉?，實際考的是比較法。比較法的原理在成本法中的應(yīng)用。