2022年房地產(chǎn)估價(jià)師高頻知識(shí)點(diǎn)：成本法估價(jià)的操作步驟

2022-07-07 09：57　　來(lái)源：建設(shè)工程教育網(wǎng) 字體：大小打印收藏

2022年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間已經(jīng)確定為11月12日、13日，距離考試的日子也越來(lái)越近了，網(wǎng)校老師為大家準(zhǔn)備了一些高頻知識(shí)考點(diǎn)，一起來(lái)進(jìn)行針對(duì)性復(fù)習(xí)吧~

知識(shí)要點(diǎn)記一記：成本法估價(jià)的操作步驟

房地產(chǎn)價(jià)格＝土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷(xiāo)售費(fèi)用＋投資利息＋銷(xiāo)售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
1.選擇具體估價(jià)路徑
2.測(cè)算重新購(gòu)建成本（重置成本或重建成本）
建筑物重新購(gòu)建成本＝建筑物建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷(xiāo)售費(fèi)用＋投資利息＋銷(xiāo)售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
3.測(cè)算折舊額或成新率
（1）年限法
折舊額＝（建筑物重新購(gòu)建成本－凈殘值）/建筑物經(jīng)濟(jì)壽命
＝重新購(gòu)建成本×（1－殘值率）/建筑物經(jīng)濟(jì)壽命
成新率＝[1－（1－R）t/N]×100%＝[1－（1－R）（N－n）/N]×100%
（2）分解法
功能落后
①可修復(fù)
建筑物重建成本：
折舊額＝落后功能重置成本－落后功能已提折舊＋拆除落后功能費(fèi)用－落后功能殘余價(jià)值＋單獨(dú)增加先進(jìn)功能費(fèi)用－隨同增加先進(jìn)功能費(fèi)用
建筑物重置成本：
折舊額＝落后功能重置成本－落后功能已提折舊＋拆除落后功能費(fèi)用－落后功能殘余價(jià)值＋單獨(dú)增加先進(jìn)功能費(fèi)用
②不可修復(fù)
建筑物重建成本：
折舊額＝落后功能重置成本－落后功能已提折舊＋拆除落后功能費(fèi)用－落后功能殘余價(jià)值＋未來(lái)每年損失的凈收益現(xiàn)值之和－隨同增加先進(jìn)功能費(fèi)用
建筑物重置成本：
折舊額＝落后功能重置成本－落后功能已提折舊＋拆除落后功能費(fèi)用－落后功能殘余價(jià)值＋未來(lái)每年損失的凈收益現(xiàn)值之和
4.計(jì)算成本價(jià)值
房地產(chǎn)成本價(jià)值＝重新購(gòu)建成本－折舊

經(jīng)典例題刷一刷

1、【例題·單選】新建房地產(chǎn)的土地取得成本為 600 萬(wàn)元，建設(shè)成本為 500 萬(wàn)元，管理費(fèi)用為40 萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用為 20 萬(wàn)元，投資利息為 30 萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的 6.5%，直接成本利潤(rùn)率為 20%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。

A.1508.02

B.1520.86

C.1527.27

D.1619.05

【答案】A

【解析】土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷(xiāo)售費(fèi)用＋投資利息＋銷(xiāo)售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝房地產(chǎn)價(jià)格；V＝600＋500＋40＋20＋30+（600+500）×20%＋6.5%V，V＝1508.02（萬(wàn)元）。

2、【例題·單選】某住宅建筑面積為 160m2，土地剩余使用期限為 60 年，以建筑面積計(jì)算的土地重新購(gòu)建成本和建筑重新購(gòu)建成本分別為 5000 元/m2和 3500 元/m2。目前該房屋門(mén)窗，墻面地面等破損引起的折舊為 5 萬(wàn)元，戶(hù)型設(shè)計(jì)落后引起的折舊為 8 萬(wàn)元，位于城市衰落地區(qū)引起的折舊為 6 萬(wàn)元，若土地報(bào)酬率為 6%，則該住宅的成本價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A.115.91

B.117.00

C.134.91

D.136.00

【答案】B

【解析】房地產(chǎn)價(jià)值=土地重新購(gòu)建成本+建筑物重新購(gòu)建成本-折舊=5000×160＋3500×160－50000－80000－60000＝1170000（元）。

3、【例題·單選】某建筑物的建筑面積為 500m2，重置價(jià)格為 3600 元/m2，經(jīng)濟(jì)壽命為 50 年，有效年齡為 10 年。其中，門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為 2 萬(wàn)元；裝飾裝修的重置價(jià)格為 600 元/m2，平均壽命為 5 年，年齡為 3 年；設(shè)備的重置價(jià)格為 60 萬(wàn)元，平均壽命為 15 年，年齡為 10 年。殘值率假設(shè)均為零。則該建筑物的物質(zhì)折舊額為（）萬(wàn)元。

A.75.6

B.77.6

C.80.6

D.87.6

【答案】B

【解析】門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用＝2（萬(wàn)元）；裝飾裝修的折舊額＝600×500×3/5＝18（萬(wàn)元）；設(shè)備的折舊額＝60×1/15×10＝40（萬(wàn)元）；長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額＝（3600×500－20000－600×500－600000）×1/50×10＝17.6（萬(wàn)元）；該建筑物的物質(zhì)折舊額＝2＋18＋40＋17.6＝77.6（萬(wàn)元）。