2022年備考房地產(chǎn)估價(jià)師的小伙伴復(fù)習(xí)得怎么樣了？網(wǎng)校為大家整理了一些考試高頻知識(shí)點(diǎn)，今天的知識(shí)點(diǎn)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，供大家復(fù)習(xí)檢測(cè)。

1.房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的情形

（1）不符合規(guī)定條件的不得轉(zhuǎn)讓（未做到下列的不得轉(zhuǎn)讓）

1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，這是出讓 合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓；

2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓，這里又分為兩種情 形：一是屬于房屋建設(shè)的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金 額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的 25%以上；二是屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè) 的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。

（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。

（3）依法收回土地使用權(quán)的。

（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。

（5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的，指有關(guān)當(dāng)事人對(duì)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的歸屬發(fā)生爭(zhēng)議，在權(quán)屬爭(zhēng) 議解決之前，該項(xiàng)房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

（6）未依法進(jìn)行登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。

（7）法律和行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。

2.不同方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

（1）以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)，可以在不同土地使用者之間多次轉(zhuǎn)讓，但土地使用權(quán)出讓 合同約定的使用年限不變。 以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限是出讓合同約定的年限減 去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地 出讓方和市、縣政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議 或者重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

（2）以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 對(duì)劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式：

（1）需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金；

（2）不改變?cè)型恋氐膭潛苄再|(zhì)，對(duì)轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金。

【補(bǔ)充】經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的情形：

1）經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條規(guī)定 的項(xiàng)目，即用于國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國(guó)家重點(diǎn)扶 持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。經(jīng)濟(jì)適用住房采取 行政劃撥的方式進(jìn)行。因此，經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后仍用于經(jīng)濟(jì)適用住房的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)，也可以不補(bǔ)辦出讓手續(xù)；

2）私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；

3）按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；

4）同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；

5）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；

6）根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；

7）縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序 

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一般程序：

（1）房源核驗(yàn)與購(gòu)房資格審核；

（2）簽訂轉(zhuǎn)讓合同、辦理合同網(wǎng)簽 備案并申報(bào)成交價(jià)格；

（3）簽訂交易資金監(jiān)管協(xié)議（合同）；

（4）依法繳納稅費(fèi)；

（5）辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；

（6）撥付監(jiān)管的交易資金。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交的，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人可以委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理存量房轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽。

1、【例題?單選】某房地產(chǎn)開發(fā)商以出讓方式取得一土地使用年限為50 年的地塊，建設(shè)期為2 年，建成后自營(yíng)，經(jīng)營(yíng) 6 年后，由于經(jīng)營(yíng)問題，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓此房產(chǎn)，受讓人的土地使用年限為（ ） 年。

A.50

B.48 

C.44

D.42 

【答案】 D

【解析】以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，受讓人取得的土地使用年限為：50-2-6=42（年）。

2、【例題?單選】房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序一般包括：①簽訂交易資金監(jiān)管協(xié)議；②房源核驗(yàn)與購(gòu)房資格審核；③辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；④撥付監(jiān)管的交易資金；下列選項(xiàng)中排序正確的是（ ）。

A.①→④→③→② 

B.①→②→③→④ 

C.②→①→③→④ 

D.②→④→③→① 

【答案】C 

【解析】房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序一般包括：（1）房源核驗(yàn)與購(gòu)房資格審核；（2）簽訂轉(zhuǎn)讓合同、 辦理合同網(wǎng)簽備案并申報(bào)成交價(jià)格；（3）簽訂交易資金監(jiān)管協(xié)議（合同）；（4）依法繳納稅費(fèi)；（5）辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；（6）撥付監(jiān)管的交易資金。

3、【例題?多選】以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可以保留劃撥管理的情形有 （ ）。

A.轉(zhuǎn)讓后作為國(guó)家機(jī)關(guān)用地的

B.私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的

C.根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的 

D.轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)需要確定土地使用權(quán)出讓用途的

E.同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)可分割轉(zhuǎn)讓的

【答案】ABC

【解析】同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。