共有房屋的轉(zhuǎn)讓

共有房屋是指兩個或兩個以上的單位、個人對同一房屋享有所有權(quán)。

“共有”分為按份共有(出資關(guān)系)和共同共有(配偶、繼承)。如共有人之間沒有約定或約定不明，除非存在家庭關(guān)系，否則默認為按份共有(平均處理)。

(一)按份共有房屋的轉(zhuǎn)讓(靈活)

按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其所擁有的份額，無須經(jīng)其他共有人同意，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。

“兩個以上按份共有人主張優(yōu)先購買且協(xié)商不成時，請求按照轉(zhuǎn)讓時各自份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)予支持?！?/p>

90m2的房屋，甲乙丙三人按份共有，各占據(jù)1/3，甲轉(zhuǎn)讓自己的份額，乙丙都愿意購買，且協(xié)商不成，此時甲乙丙三方提出將甲的份額一份為二，應(yīng)予支持。

“共有份額的權(quán)利主體因繼承、遺贈等原因發(fā)生變化時，其他按份共有人主張優(yōu)先購買的，不予支持?！?/p>

90m2的房屋，甲乙丙三人按份共有，各占據(jù)1/3，甲去世后，其兒子繼承，面對繼承等無償轉(zhuǎn)讓形式，乙希望行使自己的優(yōu)先購買權(quán)，避開繼承環(huán)節(jié)，優(yōu)先購買甲份額，法院不予支持。

(二)共同共有房屋的轉(zhuǎn)讓(嚴苛)

除非另有約定，共同共有人處分共有房屋，須經(jīng)全體共同共有人同意。

具有家庭關(guān)系的共同共有人只有在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割共有房屋時，才可以請求分割。分割后，共同共用的房屋變?yōu)榘捶莨灿械姆课?，按份共有房屋的所有?quán)人可以自由處分分割所得份額。