2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考季已經(jīng)來(lái)臨，廣大考生已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入了備考狀態(tài)，為了使大家的復(fù)習(xí)更有針對(duì)性，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)基本制度與政策》科目的考試特點(diǎn)及學(xué)習(xí)方法，希望對(duì)大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢(mèng)想成真！

房地產(chǎn)基本制度與政策命題特點(diǎn)

1.簡(jiǎn)單記憶性試題所占比重逐漸增大

例題1：根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，對(duì)復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定時(shí)，專家組成員中房地產(chǎn)估價(jià)師不得少于（ ）。（2014年試題）

A.1/3

B.1/2

C.2/3

D.3/4

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房屋征收評(píng)估異議處理和爭(zhēng)議調(diào)處。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，對(duì)復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定時(shí)，專家組成員中房地產(chǎn)估價(jià)師不得少于1/2。參見(jiàn)教材P52。

例題2：轉(zhuǎn)讓房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，除建設(shè)用地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)達(dá)到全部開(kāi)發(fā)投資總額的（ ）以上。（2013年試題）

A.25%

B.30%

C.35%

D.50%

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開(kāi)發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上。參見(jiàn)教材P106。

2.注重基本概念與基本原理考核

《房地產(chǎn)基本制度與政策》采取客觀性試題的形式?？陀^性試題主要側(cè)重于考查應(yīng)試者對(duì)基本概念、基本政策、基本制度、基本原理的理解和掌握。要求對(duì)這些基本概念、基本政策、基本制度、基本原理要注重理解，在理解的基礎(chǔ)上記憶。

例題：編制城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線為城市（ ）。

A.紫線

B.黃線

C.綠線

D.藍(lán)線

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是城鄉(xiāng)規(guī)劃控制線。城市黃線是指對(duì)城市發(fā)展全局有影響、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界限。參見(jiàn)教材P64。

3.特別注意變化或新增內(nèi)容

歷年考試大綱對(duì)《房地產(chǎn)基本制度與政策》考試內(nèi)容的要求雖有變動(dòng)，但基本要求還是一致的。但是有時(shí)國(guó)家政策出現(xiàn)調(diào)整，大綱多少就有些變化。一是當(dāng)年《房地產(chǎn)基本制度與政策》大綱、指導(dǎo)教材的新增內(nèi)容；二是現(xiàn)行法律、法規(guī)、政策的新變化內(nèi)容，都是當(dāng)年出題的重點(diǎn)。

4.注重綜合知識(shí)的考核

從近幾年考試來(lái)看，除綜合分析題外，其他兩種題型中，往往在一道試題會(huì)涉及到幾個(gè)知識(shí)點(diǎn)。特別是通過(guò)對(duì)近幾年本門課程的考試試卷分析，靈活運(yùn)用的試題題型所占的比例，呈現(xiàn)出逐年加大的趨勢(shì)，應(yīng)引起我們的高度重視。特別是，考試難度、考試內(nèi)容范圍都在增大，給考生帶來(lái)了不少壓力。這主要是為了全面考核應(yīng)試者的綜合分析能力。如：

例題1：商品房現(xiàn)售條件與預(yù)售條件的不同之處有（ ）。

A.已通過(guò)竣工驗(yàn)收

B.取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證

C.取得建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)

D.取得建筑工程施工許可證

E.物業(yè)管理方案已落實(shí)

『正確答案』AE

『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投人開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25 %以上，并己經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。

商品房現(xiàn)售，必須符合以下條件：（1）出售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；（2）取得土地使用權(quán)證書(shū)或使用土地的批準(zhǔn)文件；（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；（5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（6）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮自O(shè)施設(shè)備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期；（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。參見(jiàn)教材P110～112。

5.注重試題的靈活性

例題1：下列建設(shè)項(xiàng)目中，應(yīng)通過(guò)出讓方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的是（ ）。

A.部隊(duì)營(yíng)房

B.國(guó)有企業(yè)辦公樓

C.國(guó)家投資的核電站

D.科技博物館擴(kuò)建

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃、方式和年限。選項(xiàng)ABD屬于劃撥形式。國(guó)家投資的核電站也是商業(yè)化運(yùn)營(yíng)。參見(jiàn)教材P27～29。

6.注重計(jì)算知識(shí)點(diǎn)的計(jì)算考核

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售收入為65000萬(wàn)元人民幣，扣除項(xiàng)目金額為35000萬(wàn)元，則應(yīng)繳納土地增值稅（ ）萬(wàn)元。（2014年試題）

A.9000

B.10250

C.12000

D.15000

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算。①計(jì)算土地增值額。土地增值額=65000萬(wàn)元-35000萬(wàn)元=30000萬(wàn)元。②計(jì)算土地增值額占扣除項(xiàng)目金額比例。30000/35000=85.71%，50%＜85.71%＜100%。③選擇適用公式。土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的，應(yīng)納稅額=土地增值額×40%-扣除項(xiàng)目×5%=30000×40%-35000×5%=10250（萬(wàn)元）。參見(jiàn)教材P212。

7.有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章條文的考核

李某購(gòu)房，取得房屋所有權(quán)的時(shí)間是（ ）。 （2014年試題）

A.簽訂房屋買賣合同

B.付清房?jī)r(jià)款

C.記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿

D.取得房屋所有權(quán)證書(shū)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的基本規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。參見(jiàn)教材P133。

8.重點(diǎn)知識(shí)重復(fù)考核

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起（ ）日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案。（2003、2010年試題）

A.30

B.45

C.60

D.90

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案。參見(jiàn)教材P97。