房估知識點：工程造價計價的方法

1.工程建設(shè)定額計價法

工程建設(shè)定額計價法是我國工程造價計價中比較傳統(tǒng)的方法，依據(jù)建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的各種工程預(yù)算定額來計算工程造價。

基本特征是"價格＝定額＋費用＋文件規(guī)定"

工程建設(shè)定額，是工程建設(shè)中單位質(zhì)量合格的產(chǎn)品上人工、材料、機(jī)械、資金消耗的規(guī)定額度。

工程建設(shè)定額的分類

（1）按定額反映的生產(chǎn)要素消耗內(nèi)容劃分--勞動消耗定額、機(jī)械消耗定額和材料消耗；

（2）按定額編制的程序和用途劃分--施工定額、預(yù)算定額、概算定額、概算指標(biāo)和投資估算；

施工定額，是以工序為對象，表示產(chǎn)品生產(chǎn)數(shù)量和生產(chǎn)要素消耗綜合關(guān)系編制的定額，是施工企業(yè)組織生產(chǎn)和加強(qiáng)企業(yè)管理而在企業(yè)內(nèi)部使用的定額，由勞動定額、機(jī)械定額和材料定額組成。用于工程施工管理。

預(yù)算定額，是在編制施工圖預(yù)算階段，以工程中的分項工程或結(jié)構(gòu)構(gòu)件為單位編制的，計算工程造價，和計算工程中的勞動，機(jī)械臺班，材料需要的定額。是計價性定額。是調(diào)整工程預(yù)算和造價的基礎(chǔ)，也是編制施工組織設(shè)計，施工技術(shù)財務(wù)計劃的參考。

概算定額，以擴(kuò)大分項工程或擴(kuò)大結(jié)構(gòu)構(gòu)件作為對象編制的，計算和確定該工程項目的勞動、機(jī)械臺班、材料消耗額所用的定額。

概算指標(biāo)，是概算定額的擴(kuò)大與合并，是以整個建筑物和構(gòu)筑物為對象，以更為擴(kuò)大的計量單位編制的，包括勞動定額、機(jī)械臺班定額、材料定額三個部分，同時列出了各結(jié)構(gòu)分部的工程量及單位建筑工程的造價。

投資估算，是在項目建議書和可行性研究階段編制投資估算、計算投資需要量時使用的定額。

（3）按照工程的費用劃分--建筑工程定額、設(shè)備安裝工程定額、建筑安裝工程費用定額、工器具定額及工程建設(shè)其他費用定額；

（4）按照專業(yè)性質(zhì)--全國通用定額、行業(yè)通用定額和專業(yè)專用定額；

（5）按照主編單位和管理權(quán)限劃分--全國統(tǒng)一定額、行業(yè)統(tǒng)一定額、地區(qū)統(tǒng)一定額、企業(yè)定額、補充定額。

工程建設(shè)定額計價的基本方法與程序

1）人工費

人工費＝Σ（工日消耗量×日工資單價）

人工費＝Σ（工程工日消耗量×日工資單價）

2）材料費

材料費＝Σ（材料消耗量×材料單價）

3）施工機(jī)具使用費

＝Σ（施工機(jī)械臺班消耗量×機(jī)械臺班單價）

4）企業(yè)管理費

以分部分項工程費為計算基礎(chǔ)

企業(yè)管理費費率（%）＝生產(chǎn)工人年平均管理費/（年有效施工天數(shù)×人工單價）×人工費占分部分項工程費比例（%）

5）利潤

根據(jù)企業(yè)自身需求結(jié)合建筑市場實際自主確定，利潤在稅前建筑安裝工程費的比重可按不低于5%且不高于7%的費率計算。

6）規(guī)費

社會保險費和住房公積金＝Σ（工程定額人工費×社會保險費和住房公積金費率）

7）稅金

稅金＝稅前造價×綜合稅率（%）

8）單位工程概預(yù)算造價＝人工費＋材料費＋施工機(jī)具使用費＋企業(yè)管理費＋利潤＋規(guī)費＋稅金

9）單項工程概算造價＝Σ單位工程概預(yù)算造價＋設(shè)備、工器具購置費

10）建設(shè)項目工程全部概算造價＝Σ單項工程的概算造價＋有關(guān)其他費用＋預(yù)備費

2.工程量清單計價法

（1）工程量清單--建設(shè)工程實行工程量清單計價的專用名詞，表示的是擬建工程的分部分項工程項目、措施項目、其他項目、規(guī)費項目和稅金項目的名稱和相應(yīng)數(shù)量等的明細(xì)清單。

純國有資金投資或國有資金投資為主的工程建設(shè)項目，必須采用工程量清單計價。

（2）工程量清單的內(nèi)容

工程量清單由分部分項工程量清單、措施項目清單、其他項目清單、規(guī)費項目清單、稅金項目清單組成，主要包括工程量清單說明和工程量清單表兩部分。

工程量清單說明主要是招標(biāo)人解釋擬招標(biāo)工程的工程量清單的編制依據(jù)以及重要作用，明確清單中的工程量是招標(biāo)人估算得出的，僅僅作為投標(biāo)報價的基礎(chǔ)。

工程清單表作為清單項目和工程數(shù)量的載體，是工程量清單的重要組成部分。

（3）工程量清單計價的基本方法與程序

工程量清單計價的基本過程：在統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則的基礎(chǔ)上，根據(jù)具體工程的施工圖紙計算出各個清單項目的工程量，再根據(jù)所獲得的工程造價信息和經(jīng)驗數(shù)據(jù)計算得到工程造價。

具體方法如下：

1）分部分項工程費＝Σ（分部分項工程量×綜合單價）

2）措施項目費＝Σ（措施項目工程量×綜合單價）

3）其他項目費＝暫列金額＋暫估價＋計日工＋總承包服務(wù)費

4）規(guī)費＝工程排污費＋社會保障費＋住房公積金

5）稅金＝營業(yè)稅＋城市建設(shè)維護(hù)稅＋教育費附加＋地方教育費附加

6）單位工程報價＝分部分項工程費＋措施項目費＋其他項目費＋規(guī)費＋稅金

7）單項工程報價＝Σ單位工程報價

8）建設(shè)項目總報價＝Σ單項工程報價

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！