問答題：

　?。ㄒ唬?、

　　1、選用假設開發(fā)法和市場法進行估價（1分）；

　　2、了解類似土地近期公開招標地塊的若干成交實例的價格、房地產(chǎn)狀況（1分）；

　　3、了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本（1分）；

　　4、分析確定土地的最佳開發(fā)方案（1分）；

　　5、及開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式（租或售）運用市場法（0.5分）和收益法等（0.5分），預測建成后房地產(chǎn)總價值（1分），調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費用等；如前期費用、建安工程費用、專業(yè)費等，測算土地價格（1分）；

　　6、選取可比實例進行因素比較修正，確定土地比準價格（1分）；

　　7、綜合二種方法的結(jié)果，確定最終估價結(jié)果（1分）；

　　8、根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價報告（1分）。

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　　1、（1）估價中的房地產(chǎn)年凈收益與財務報表中的凈利潤含義不同（1分）；（2）、凈收益指房地產(chǎn)對應凈收益，即房地產(chǎn)對商場出租或經(jīng)營收益的貢獻部分（1分）；（3）、凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷（1分）、財務費用（含利息收益）（1分）及所得稅等（1分），包含了正常的（商為利潤）等（1分）；

　　2、收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟壽命還要考慮土地使用年限（2分）（或者：土地使用終止年短于建筑物壽命終止年—2分）；

　　3、估價采用的成本應為估價時點的（1分）社會平均（客觀）成本（1分）（或者：實際成本是歷史（1分）也不一定是社會平均（客觀）成本（1分））。

　　（三）、甲公司可能提出的要求：

　　1、按改造后的辦公用途市場價值進行評估（1分）；

　　2、對辦公樓承租人損失進行評估（1分）；

　　3、對裝修、改造費用進行評估（1分）。

　　房地產(chǎn)估價機構可做的答復：

　　1、應按改造前的工業(yè)用途評估（筆者注：按法定用途），評估價格中不包括改造裝修辦公樓的費用損失（2分）；按工業(yè)用途評估時可以另行委托評估停產(chǎn)停業(yè)損失補償（2分）。

　　2、經(jīng)拆遷當事人協(xié)調(diào)同意或者經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門確認，可以按照改造后辦公用途評估，也可以評估辦公樓承租人的損失（2分）。

　　3、對承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決。

　　指錯題

　　1、致委托人函中沒有說明估價時點。

　　2、致委托人函中缺法定代表人的簽名。

　　3、估價方法中未說明收益法和市場法的定義。

　　4、地下車位100%的出租率不合理或缺確定出租率的方法、理由。

　　5、收益價格的計算中帶租約部分在租約期應按租約租金計算，租約期外按市場租金計算。

　　6、年有效毛收入中押金收益也應乘出租率90%.

　　7、年管理費的計算基礎錯誤，押金的利息不應計算管理費，確定管理費率缺理由。

　　8、年保險費的計算基礎錯誤，應以建筑物現(xiàn)值作為計算年保險費的基礎，保險費率的確定缺理由。

　　9、求取收益價格中有限年期公式錯（注：這是文員的筆誤）。

　　10、交易情況的修正缺乏理由，招標價和拍賣價不一定比協(xié)議價更高。

　　11、區(qū)域因素修正錯誤（應該是可比實例在成交日期的區(qū)域因素狀況與估價對象在估價時點的區(qū)域因素狀況相比。

　　12、個別因素修正與基本情況調(diào)查表中的描述不一致（注：個別因素修正都是“一般”）。

　　13、市場法中沒有說明是否包含地下車位的價值。

　　14、估價報告不完整，缺少附件。

　　改錯題

　　1、土地取得成本：10000*16000*0.9946*1.04=16550144元

　　2、配套費用：12000*300=36000000元

　　3、銷售稅費：[（15913600+15240000+1415999+6230720）*8%]/（1-8%）=3405.245元

　　4、評估價格：15913600+15240000+360000+11415999+6230720+132826=42293145元/月份

　　主要考察的是契稅問題和客觀成本與實際成本的知識點。

　　每個答案2.5分，共10分。

　　《開發(fā)經(jīng)營與管理》

　　計算題答案：1、2269.32元          2、NPV=6173.90萬元

　　《估價理論與方法》

　　計算題答案：

　　1、未來三年凈收益分別為：58.32萬元、65.52萬元、52.92萬元；每年不變的凈收益A=59.07萬元；收益價格V=642.75萬元（上面的三步分值分別為3+3+2分=8分）

　　2、所能支付的最高土地價格=5279.78萬元

　　《開發(fā)經(jīng)營與管理》NO.四（計算題）：

　　1、8分題：

　　（1）、已知：i=6%      i'=6%/12=0.5%        s=0.2%      n=15*12=180      m=5*12=60（1分）

　?。?）、抵押貸款額p=50*60%=30（萬元）（0.5分）

　?。?）、張某月還款額A=P*{[i'（1+i'）n]/[（1+i'）n-1]}=2531.57（元）（2.5分，公式1分，過程1分，結(jié)果0.5分）

　?。?）、2005年1月1日欠銀行本金：P=A*{[（1+i）（n-m）-1]/i（1+i）（n-m）]}=228027.25（元）（1.5分，公式1分，結(jié)果0.5分）

　　（5）、李某首期還款：A1=[P*（i-s）]/{1-[（1+s）/1+i）]（n-m}=2269.32（元）（2.5分，公式1分，過程1分，結(jié)果0.5分）

　?。ㄗ⒚鳎河嬎憬Y(jié)果未保留兩位小數(shù)的，扣0.5分）

　　通過這樣一個過程，大家應當知道怎么去答計算題了，就是“寧濫勿缺”啊，反正不會倒扣分，記得一點寫一點，哪怕你明知道上面做錯了，也要堅持做下去，因為結(jié)果只占0.5分，注重的是過程——切記！

　　《開發(fā)經(jīng)營與管理》第四大題第二小題（12分計算題）答案：

　　有二種解法，第一種主要以表格來說明，第二種主要以文字來描述。為了方便，我就公布第二種解法吧（其實第一小題也有二種解法，都差不多）。

　　1、第1年銀行借款1000-400=600萬元（0.5分）；

　　第2年銀行借款800-230=570萬元（0.5分）。

　　2、第1年利息=600/2*10%=30萬元（1分）；

　　第2年利息=（630+570/2）*10%=91.5萬元（1分）

　　各年還本=（600+30+570+91.5）/3=430.5萬元（1分）

　　第3年利息=（600+30+570+91.5）*10%=129.15萬元（1分）

　　第4年利息=（1291.5-430.5）*10%86.10萬元（1分）

　　第5年利息=（861-430.5）*10%=43.5萬元（1分）

　　3、畫資本金現(xiàn)金流量表（稅前）（略）（3分）

　?。ㄒc為：表格框?qū)α?.5分，“現(xiàn)金流入”下的“租金收入”對了給0.5分，在“現(xiàn)金流出”下的“經(jīng)營成本”和“經(jīng)營稅金”對了分別給0.5分和0.5分，算對了“凈現(xiàn)金流量”給1分）

　　4、凈現(xiàn)值：NPV（15%）=6173.90萬元（2分）（公式1分，結(jié)果1分）