估價(jià)師考試房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理全試題（二）

　　二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分，備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，錯(cuò)選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。）

　　1、工程項(xiàng)目管理的基本職能是計(jì)劃（ ）

　　A、組織 B、決策 C、控制 D、協(xié)調(diào) E、反饋

　　答案：A、C、D

　　2、政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段包括（ ）

　　A、土地供應(yīng)計(jì)劃 B、地價(jià)的杠桿作用

　　C、誠(chéng)信建設(shè) D、稅收政策 E、政府定價(jià)

　　答案：A、B、D

　　解析：宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段包括土地供應(yīng)計(jì)劃、價(jià)格、稅收政策等。但不包括誠(chéng)信建設(shè)。

　　3、經(jīng)營(yíng)收入包括（ ）

　　A、銷(xiāo)售收入 B、出租收入

　　C、自營(yíng)收入 D、營(yíng)業(yè)外收入 E、上年未分配利潤(rùn)

　　答案：A、B、C

　　解析：經(jīng)營(yíng)收入包括銷(xiāo)售收入出租收入 自營(yíng)收入。

　　4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定因素有（ ）

　　A、土地費(fèi)用 B、建安工程費(fèi)用 C、 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　D、空置率 E、容積率

　　答案：A、B、E

　　解析：C、D主要為置業(yè)投資項(xiàng)目的不確定因素。

　　5、敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預(yù)測(cè)值，即（ ）

　　A、最樂(lè)觀預(yù)測(cè)值 B、最悲觀預(yù)測(cè)值

　　C、最可能預(yù)測(cè)值 D、最客觀的預(yù)測(cè)值 E、最原始的評(píng)估值

　　答案：A、B、C

　　解析：三項(xiàng)預(yù)測(cè)值即最樂(lè)觀預(yù)測(cè)值、最悲觀預(yù)測(cè)值、最可能預(yù)測(cè)值

　　6、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中損益表用以計(jì)算（ ）等評(píng)價(jià)指標(biāo)。

　　A、成本利潤(rùn)率 B、投資利潤(rùn)率

　　C、資本金利潤(rùn)率 D、資本金凈利潤(rùn)率 E、資產(chǎn)負(fù)債率

　　答案：B、C、D

　　解析：損益表中不顯示成本及資產(chǎn)負(fù)債情況。

　　7、個(gè)人住房抵押貸款包括 （ ）

　　A、商業(yè)性住房抵押貸款 B、商用房地產(chǎn)抵押貸款

　　C、政策性住房抵押貸款 D、在建工程抵押貸款

　　E、個(gè)人置業(yè)抵押貸款

　　答案：A、C

　　解析：個(gè)人住房抵押貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款。

　　8、寫(xiě)字樓物業(yè)管理企業(yè)選擇承租人應(yīng)考慮潛在承租人（ ）方面。

　　A、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)類(lèi)型及需提供的特殊物業(yè)管理內(nèi)容

　　B、辦公人員數(shù)量 C、聲譽(yù)

　　D、財(cái)務(wù)的穩(wěn)定性和長(zhǎng)期盈利的能力 E、所需面積大小

　　答案：A、C、D、E

　　解析：不用考慮辦公人員數(shù)量。

　　9、產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的原因包括（ ）

　　A、土地的有限性和稀缺性

　　B、投機(jī)需求的膨脹

　　C、金融機(jī)構(gòu)的過(guò)度放貸

　　D、開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差

　　E、開(kāi)發(fā)商之間的非理性行為

　　答案：A、B、C

　　解析：D、E、為房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)的成因。

　　10、項(xiàng)目竣工檔案中的技術(shù)資料的內(nèi)容包括（ ）

　　A、前期工程資料

　　B、土建資料

　　C、安裝方面的資料

　　D、 設(shè)計(jì)文件 E、變更資料

　　答案：A、B、C

　　11、購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)決策過(guò)程由（ ）階段構(gòu)成。

　　A、引起需要 B、收集信息

　　C、評(píng)價(jià)方案 D、決定購(gòu)買(mǎi) E、買(mǎi)后行為

　　答案：A、B、C、D、E

　　12、某投資者用自有資金購(gòu)買(mǎi)了一商業(yè)店鋪，擬以固定租金形式出租5年，則投資者在該項(xiàng)目計(jì)劃中將面臨著（ ）風(fēng)險(xiǎn)。

　　A、收益現(xiàn)金流 B、資本價(jià)值 C、購(gòu)買(mǎi)力 D、政策 E、政治

　　答案：B、C、D、E

　　解析：形成出租后則不存在收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。

　　13、影響財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)計(jì)算結(jié)果的主要因素包括（ ）

　　A、凈現(xiàn)金流量 B、貸款利率 C、基準(zhǔn)收益率

　　D、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期 E、資產(chǎn)負(fù)債率

　　答案：A、C、D

　　解析：不包手B、E

　　14、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行（ ） 和貸款綜合評(píng)價(jià)等方面的評(píng)估。

　　A、 客戶規(guī)模 B、客戶評(píng)價(jià) C、擔(dān)保方式

　　D、項(xiàng)目評(píng)估 E、項(xiàng)目抵借比

　　答案：B、C、D

　　解析：金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行客戶評(píng)價(jià)、項(xiàng)目評(píng)估、擔(dān)保方式評(píng)價(jià)和貸款綜合評(píng)價(jià)等四個(gè)方面的工作。

　　15、通常把大型零售商業(yè)物業(yè)的輻射區(qū)域?yàn)椋?）。

　　A、主要區(qū)域 B、次要區(qū)域 C、規(guī)劃區(qū)域

　　D、衍射區(qū)域 E、邊界區(qū)域

　　答案：A、B、E

　　解析：通常把大型零售商業(yè)物的輻射區(qū)域?yàn)橹饕獏^(qū)域、次要區(qū)域、邊界區(qū)域。