第一條為提高政府制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的科學(xué)性、合理性，根據(jù)《政府制定價格成本監(jiān)審辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于政府價格主管部門制定或者調(diào)整實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施定價成本監(jiān)審的行為。

　　本辦法所稱物業(yè)服務(wù)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　本辦法所稱物業(yè)服務(wù)定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務(wù)社會平均成本。

　　第三條物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審工作由政府價格主管部門負(fù)責(zé)組織實施，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)配合價格主管部門開展工作。

　　第四條在本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量眾多的，可以選取一定數(shù)量、有代表性的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行成本監(jiān)審。

　　第五條物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：

　�。ㄒ唬┖戏ㄐ栽瓌t。計入定價成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定；

　　（二）相關(guān)性原則。計入定價成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費(fèi)用。

　�。ㄈ�）對應(yīng)性原則。計入定價成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)。

　�。ㄋ模┖侠硇栽瓌t。影響物業(yè)服務(wù)定價成本各項費(fèi)用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者社會公允水平。

　　第六條核定物業(yè)服務(wù)定價成本，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會計師事務(wù)所審計的年度財務(wù)會計報告、原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎(chǔ)。

　　第七條物業(yè)服務(wù)定價成本由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)偂⒐潭ㄙY產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成。

　　第八條人員費(fèi)用是指管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費(fèi)用。

　　第九條物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)所需的費(fèi)用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費(fèi)用。

　　第十條綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購置費(fèi)、綠化用水費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。

　　第十一條清潔衛(wèi)生費(fèi)是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用等。

　　第十二條秩序維護(hù)費(fèi)是指維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費(fèi)、安全防范人員的人身保險費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。

　　第十三條物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險所支付的保險費(fèi)用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費(fèi)為準(zhǔn)。

　　第十四條辦公費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、房租、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、通訊費(fèi)、書報費(fèi)及其它費(fèi)用。

　　第十五條管理費(fèi)分?jǐn)偸侵肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的管理費(fèi)用。

　　第十六條固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。

　　第十七條經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開支的費(fèi)用。

　　第十八條物業(yè)服務(wù)定價成本相關(guān)項目按本辦法第十九條至第二十二條規(guī)定的方法和標(biāo)準(zhǔn)審核。

　　第十九條工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、住房公積金以及醫(yī)療保險費(fèi)、養(yǎng)老保險費(fèi)、失業(yè)保險費(fèi)、工傷保險費(fèi)、生育保險費(fèi)等社會保險費(fèi)的計提基數(shù)按照核定的相應(yīng)工資水平確定；工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)的計提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，住房公積金和社會保險費(fèi)的計提比例按當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定比例確定，超過規(guī)定計提比例的不得計入定價成本。醫(yī)療保險費(fèi)用應(yīng)在社會保險費(fèi)中列支，不得在其它項目中重復(fù)列支；其他應(yīng)在工會經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)中列支的費(fèi)用，也不得在相關(guān)費(fèi)用項目中重復(fù)列支。

　　第二十條固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監(jiān)審時應(yīng)當(dāng)按照實際可使用年限調(diào)整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按3%—5%計算；個別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。

　　第二十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定。

　　第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)的，其所發(fā)生費(fèi)用按其所管轄的物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)面積或者應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)加權(quán)分?jǐn)�；物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營其它業(yè)務(wù)的，應(yīng)先按實現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分?jǐn)偅�然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)項目之間分?jǐn)偂?/p>

　　第二十三條本辦法未具體規(guī)定審核標(biāo)準(zhǔn)的其他費(fèi)用項目按照有關(guān)財務(wù)制度和政策規(guī)定審核，原則上據(jù)實核定，但應(yīng)符合一定范圍內(nèi)社會公允的平均水平。

　　第二十四條各省、自治區(qū)、直轄市價格主管部門可根據(jù)本辦法，結(jié)合本地實際制定具體實施細(xì)則。

　　第二十五條本辦法由國家發(fā)展和改革委員會解釋。

　　第二十六條本辦法自2007年10月1日起施行。

　　附：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審表