2003年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試
——房地產(chǎn)估價案例與分析試卷

　　一、問答題（共3題，每題10分）

　?。ㄒ唬┚唧w說明公開市場價值標準在成本法、收益法和假設(shè)開發(fā)法計算參數(shù)的選擇中分別是怎樣體現(xiàn)的。

　?。ǘ┠彻疽淮鞭k公綜合樓于1993年10月建成，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共7層，裙樓1、2層為自營商鋪，3，層以上為公司辦公使用，土地使用權(quán)取得方式為劃撥。該公司擬以該幢辦公綜合樓整體抵押貸款，需委托評估。請寫出應(yīng)選用的估價方法及估價技術(shù)路線。

　　（三）某正常生產(chǎn)的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15km。土地面積7672m²；自用生產(chǎn)車間建筑面積3300m²；辦公樓建筑面積1050m²；臨街商業(yè)用房建筑面積580m²，己出租。商業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠已取得了國有土地使用證和房屋所有權(quán)證?，F(xiàn)規(guī)劃部門己將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開發(fā)商有意投資該宗土地，請房地產(chǎn)估價機構(gòu)預(yù)測開發(fā)效益。

　　請問：房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料？

　　二、單項選擇題（共4大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意）

　?。ㄒ唬┤裟淹ㄟ^全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試并注冊，在某房地產(chǎn)估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)，現(xiàn)該房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托對某住宅小區(qū)進行評估，并出具房地產(chǎn)估價報告。

　　1.要完成一份合格的房地產(chǎn)估價報告，需要選用適當(dāng)?shù)墓纼r方法。下列關(guān)于房地產(chǎn)估價方法選用的表述中，不正確的有（　）。
　　A.同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行評估
　　B.選用多種估價方法的評估結(jié)果可以采用加權(quán)平均法進行綜合
　　C.若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應(yīng)同時采用；若必須取舍，應(yīng)當(dāng)在估
　　價報告中說明并陳述理由
　　D.估價方法的選用必須征得委托人的同意

　　2.估價技術(shù)路線的確定，就是確定估價對象房地產(chǎn)價格形成的過程，反映其（　），
　　進而確定需要采用的估價方法。
　　A.估價原則
　　B.價格內(nèi)涵
　　C.產(chǎn)權(quán)
　　D.用途

　?。ǘ┩跸壬幸淮彼椒浚蛸Y金緊缺欲以該房地產(chǎn)向銀行申請抵押貸款。為此，王先生找到與其相熟的房地產(chǎn)估價師李某，欲請其評估。

　　3.在接洽過程中，李某可以承諾（?。?。
　　A.現(xiàn)場查勘后馬上口頭告知評估價格，之后再按約定提交正式估價報告
　　B.評估收費給予優(yōu)惠，低于其他估價機構(gòu)的收費水平
　　C.在王某與李某所在房地產(chǎn)估價機構(gòu)簽訂估價委托合同后，經(jīng)機構(gòu)同意和指派.由自己親自估價
　　D.由自己親自承接該估價業(yè)務(wù)，以個人名義出具估價報告

　　4.對該房地產(chǎn)評估的抵押價值應(yīng)是該房地產(chǎn)（?。?BR>　　A.在抵押期終了時的價值
　　B.設(shè)定抵押權(quán)時的價值
　　C.現(xiàn)時的市場價值
　　D.未來拍賣、變現(xiàn)時的價值

　　（三）某房地產(chǎn)的現(xiàn)狀用途為商業(yè)用途，擬對該房地產(chǎn)進行估價。
　　5.若估價目酣為拆遷補償，該房地產(chǎn)應(yīng)按（?。┰u估。
　　A.商業(yè)用途
　　B.工業(yè)用途。
　　C.估價師確定的用途
　　D.商業(yè)與工業(yè)混合用途

　　6.若委托方提供了上級公司允許該房地產(chǎn)改變用途的說明，但尚未辦理相關(guān)手續(xù)，進行抵押貸款委托評估時應(yīng)按（?。┰u估。（建設(shè)工程教育網(wǎng)）
　　A.商業(yè)用途
　　B.工業(yè)用途
　　C.估價師確定的用途
　　D.委托方確定的用途

　　7.若委托方提供了城市規(guī)劃行政主管部門同意該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件，但尚未辦理用地變更手續(xù)，評估時應(yīng)假設(shè)估價對象用途為（?。?。
　　A.工業(yè)用途
　　B.商業(yè)用途
　　C.工業(yè)用途，且不考慮補地價因素的影響
　　D.商業(yè)用途，并考慮補地價因素的影響

　　8.若以改變用途的假設(shè)為前提進行評估，需在估價的假設(shè)和限制條件中對估價結(jié)果進行限制。以下說法中，不正確的是（?。?。
　　A本次評估未考慮變更用途費用對估價結(jié)果的影響
　　B.本次評估已考慮補地價因素對估價結(jié)果的影響并予以扣減
　　C.若估價對象變更用途未獲批準，則估價結(jié)果不能成立；需另行評估
　　D.若估價對象變更用途未獲批準，則估價結(jié)果應(yīng)適當(dāng)調(diào)整

　?。ㄋ模┯幸粋€大型購物中心，總建筑面積100000m²?，F(xiàn)有一投資商欲整體購買該購物中心用于自營或者出租，開發(fā)商也有意整體出售該購物中心，現(xiàn)委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)其公開市場價值進行評估。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)市場已趨于飽和；根據(jù)城市規(guī)劃，該購物中心周邊同一供需圈內(nèi)未來還將興建兩個大型購物中心；當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門發(fā)布的當(dāng)年房地產(chǎn)資本化率如下表所示：

房地產(chǎn)類型	低風(fēng)險	高風(fēng)險
住宅	3%～4%	5%～6%
商業(yè)	5%～6%	7%～8%
工業(yè)	4%～5%	6%～7%

　　9.如果采用收益法評估該購物中心，資本化率的合理取值范圍應(yīng)是（?。?。
　　A.4％～5％
　　B.5％～6％
　　C.6％～7％
　　D.7％～8％

　　10，根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果及該商業(yè)房地產(chǎn)的自身特點和區(qū)域因素，并結(jié)合估價的需要，根據(jù)你的經(jīng)驗，判斷該商業(yè)房地產(chǎn)最可能的凈收益流量類型是（　）。
　　A.前若干年內(nèi)等額或等比增長，剩余經(jīng)營期內(nèi)維持在一定水平
　　B.在全部經(jīng)營期內(nèi)持續(xù)增長
　　C.在全部經(jīng)營期內(nèi)保持不變，
　　D.前若干年內(nèi)遞增，之后遞減，最終將穩(wěn)定在一定水平

　　三、下列估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分）

　　××商務(wù)樓估價報告

　　報告封面及目錄（略）

　　致委托方函（略）

　　估價師聲明（略）

　　估價的假設(shè)和限制條件（略）

　　估價結(jié)果報告

　　一、委托方

　　××××商貿(mào)有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××號。

　　二、估價方

　　××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級：×級

　　三、估價對象

　　1.××商務(wù)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有××××商貿(mào)公司1999年4月1日以出讓方式獲得×x商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月：1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。

　　××商務(wù)樓為8層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積6611m²。總用地面積2560m²?；I資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。

　　估價對象其他內(nèi)容描述（略）。

　　四、估價目的

　　評估××商務(wù)樓市場價格，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。

　　五、估價時間

　　2003年4月1日

　　六、價值定義

　　本次估價采用公開市場價值標準。

　　七、估價依據(jù)（略）

　　八、估價方法

　　根據(jù)估價對象的特點、估價目的、房地產(chǎn)市場狀況及對所搜集資料的分析，首先采用收益法對其進行整體估價。然后采用成本法進行評估，最后綜合兩種估價方法的計算結(jié)果，確定估價對象的最終估價結(jié)果。

　　九、估價結(jié)果。

　　估價對象在2003年4月1目的市場價值為人民幣1682萬元（大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整），單價為人民幣2544元/m2（大寫：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整）。

　　十、估價人員（略）

　　十一、估價作業(yè)日期

　　2003年3月10日至2003年3月20日。

　　十二、估價報告應(yīng)用的有效期（略）

估價技術(shù)報告

　　一、個別因素分析（略）

　　二、區(qū)域因素分析（略）

　　三、市場背景分析（略）

　　四、最高最佳使用分析（略）

　　五、估價方法選用（略）

　　六、估價測算過程

　?。ㄒ唬┦找娣ü纼r測算過程

　　1.估算年有效毛收入根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載，估價對象總建筑面積6611m²，其中：1～6層建筑面積各1000m²，7層建筑面積410m²。8層建筑面積201m²。1～2層、3～6層、7～8層的建筑面積與使用面積之比分別是：1：0.80、1：0.75：1：0.70。估價人員通過對估價對象的類似房地產(chǎn)出租經(jīng)營的租金水平調(diào)查得知，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的每平方米使用面積月租金分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7、8層20元。另外，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10％，4～6層15％，7～8層20％。

　　根據(jù)上述資料，估價對象年有效毛收入的計算如下：

　　（1）1層年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00萬元

　?。?）2層年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90％=69.12萬元

　?。?）3層年有效毛收入：C=1000×70X0.75×12=63.00萬元

　?。?）4層年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85％=45.90萬元

　?。?）5層年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85％=30.60萬元

　?。?）6層年有效毛收入：F=1000×30×12×85％=30.60萬元

　　（7）7、8層年有效毛收入：G=（410+201）×20×0.7×12×80％=8.21萬元；

　　年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G
　　　　　　　　=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21
　　　　　　　　=343.43萬元

　　2.估算年運營費用。

　　（1）年土地使用費：根據(jù)××市規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)用于出租經(jīng)營的，應(yīng)按每年293元/m2的標準繳納土地使用費。則：

　　年土地使用費=293×2560=75.01萬元

　?。?）年管理費：根據(jù)××市規(guī)定，出租經(jīng)營物業(yè)接年租金的5％計支管理費。則：

　　年管理費=343.43×5％=17.17萬元

　?。?）年維修費：按年租金收入的8％計支維修費。則：

　　年維修費=343.43×8％=27.47元

　?。?）年保險費：按年租金收入的2‰計算。則：

　　年保險費=343.43×2‰=0.69萬元

　?。?）年稅費：根據(jù)XX市規(guī)定，出租經(jīng)營物些要繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)費附加，其中：房產(chǎn)稅為年租金收入的12％，營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加為年租金收入的5.5％。則：年稅費=343.43×（12％+5.5％）=60.10萬元

　　年運營費用=年土地使用費+年管理費+年維修費+年保險費+年稅費
　　　　　　　=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10
　　　　　　　=18044萬元

　　3.估算年凈收入：

　　年凈收入a=年有效毛收入一年運營費用
　　　　　　=343.43-180.44
　　　　　　=162.99元

　　4.確定資本化率 資本化率根據(jù)一年期的存款利率等因素確定為8％。

　　5.選用計算公式求出收益價格由于估價對象的收益年限為有限年。即n=40-5=35年，且凈收益每年基本上固定不變，因此選用以下公式計算收益價格：　

　　P= a[（1+r）n-1]/r（1+r）n

　　將上述相關(guān)數(shù)據(jù)：a=162.99，r=8％，n=35代入上述公式，即：

　　P= 162.99×[（1+8）35-1]/8%×（1+8%）35=1899.58萬元

　?。ǘ┏杀痉ü纼r測算過程

　　1.估算土地價格根據(jù)××市基準地價表及基準地價修正法，估價對象土地使用權(quán)出讓期40年的基準地價為每平方米土地面積2860元，由于估價對象土地使用權(quán)從土地使用權(quán)出讓之日至估價時點已經(jīng)過5年，其減價率為5/40=12.5％，則估價對象土地價格為：

　　土地價格=2860×（1-12.5％）×2560
　　　　　　=640.64萬元

　　2.估算建筑物現(xiàn)值：

　　建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格-建筑物折舊

　?。?）建筑物重置價格。根據(jù)××市客觀重置成本及相關(guān)因素，估價對象建筑物的重置單價（含紅線內(nèi)市政配套費用、專業(yè)費、利息、利潤）為1290元/m²。則建筑物重置總價為：

　　建筑物重置總價=1290×6611=852.82萬元。

　　（2）建筑物折舊。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的使用年限為60年，殘值率為0。而估價對象建筑物已使用2年，則采用直線折舊法計算的折舊費總額為：

　　建筑物折舊費總額=建筑物重置總價×（1-殘值率）×已使用年/使用年限
　　　　　　　　　　=852.82×（1-0.5）×2/60
　　　　　　　　　　=28.43萬元

　?。?）建筑物現(xiàn)值：

　　建筑物現(xiàn)值=852.82-28.43
　　　　　　　=824.39萬元

　　3.估算估價對象房地產(chǎn)的價格：

　　估價對象房地產(chǎn)價格=土地價格+建筑物現(xiàn)值
　　　　　　　　　　=640.64+824.39
　　　　　　　　　　=1465.03萬元

　?。ㄈ┕纼r結(jié)果的確定

　　以收益法的估價結(jié)果和成本法的估價結(jié)果的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價對象房地產(chǎn)價格

　　的估價結(jié)果。即：

　　估價對象房地產(chǎn)總價=（1899.58+1465.03）/2
　　　　　　　　　　　=1682萬元（取整數(shù)）

　　估價對象房地產(chǎn)建筑面積單價=1682/0.6611
　　　　　　　　　　　　　　　=2544元/m²（取整數(shù)）

　　七、估價結(jié)果

　　經(jīng)過評估，××商務(wù)樓在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元（大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整）。

附件（略）

　　四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤（本題10分。錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分，本題最多扣至0分）

			估價對象	實例A	實例B	實例C
交易價格/（元/m2）			待估	6000	6800	6900
交易時間			2003.8	2003.5	2003.2	2003.1
交易情況				0	0	0
房 地 產(chǎn) 狀 況 因 素	區(qū)域 因素	配套設(shè)施情況		-2	+2	+3
		地理位置		-3	-1	0
		交通出行便利狀況		-2	+1	+1
		環(huán)境、社區(qū)狀況		0	0	0
	個別 因素	用途		0	0	0
		容積率		-1	+2	-1
		建筑形式		-1	0	+2
		房屋內(nèi)裝修情況		+1	+2	+3

　　注：上表中房地產(chǎn)狀況因素是以估價對象為基準給出的，正（負）值表示可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）于估價對象的房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價格差異幅度。

　　當(dāng)?shù)?003年1～8月房地產(chǎn)價格定基指數(shù)為：

　　1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051

　　比準價格計算：

　　一、交易日期修正系數(shù)

　　1.K_A=99.7％

　　2.K_B=99.0％

　　3.K_C=99.2％。

　　二、求取比準價格

　　1.比準價格A=6000×99.7％×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100
　　　　　　　　×100/100×100/99×100/99×101/100
　　　　　　　=6617元/m²

　　2.比準價格B=6800×99.0％×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100
　　　　　　　　×100/100×100/102×100/100×100/100
　　　　　　　=6344元/m²

　　3.比準價格C=6900×99.2％×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100
　　　　　　　　×100/100×100/101×100/102×100/103
　　　　　　　=6201元/m²

　　4.比準價格計算結(jié)果：

　?。?617+6344+6201）/3=6387元/m²

參考答案

　　一、問答題：

　?。ㄒ唬┐穑?/P>

　　1.公開市場價值標準的定義即在公開市場土最可能形成的價格或類似含義。

　　2.成本法中的主要參數(shù)：土地取得費用、建筑安裝工程費用、專業(yè)管理費用、利潤率。

　　3.收益法中的主要參數(shù)：潛在毛收入（毛收入、租金）、出租（空置）率、運營費用、資本化率。

　　4.假設(shè)開發(fā)法中的主要參數(shù)：未來開發(fā)完成后的價值、建筑安裝工程費用、利潤率（或折現(xiàn)率）、工期。

　　5.以上參數(shù)均應(yīng)采用客觀合理的（正常）、社會平均水平的。

　　注：1.如只答參數(shù)的不給分。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）

　　　　2.參數(shù)中答不全者視情況給分，多答者視情況給分。

　　（二）答：

　　1.選用成本法、收益法和比較法中任兩種。

　　2.將兩種估價方法的結(jié)果進行綜合分析后確定最終估價值。

　　3.收益法、市場比較法中商業(yè)、辦公用房應(yīng)分別評估。

　　4.答①：選用成本法時，地價構(gòu)成中不含土地使用權(quán)出讓金；

　　答②：評估完全產(chǎn)權(quán)條件的價值，然后扣除需補交的土地使用權(quán)出讓金；

　　答⑧：說明劃撥土地部分的房地產(chǎn)價值不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金價值；

　　5.收益法中土地使用年限應(yīng)采用該類出讓土地法定最高年限，并從估價時點起計。

　?。ㄈ┐穑?/P>

　　1.現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況（物質(zhì)實體、區(qū)域和權(quán)益）資料；

　　2.規(guī)劃部門批準的規(guī)劃設(shè)計條件或詳細規(guī)劃（或拆遷新建或改建的合法的最佳方案）（或技術(shù)經(jīng)濟指標）；

　　3.該地區(qū)居住物業(yè)的市場狀況（或發(fā)展趨勢）（或租金：售價水平）（或經(jīng)營期的現(xiàn)金流）資料；

　　4.該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費用（或建造成本費用）；（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）

　　5.相關(guān)稅費：

　　6.貸款利率；

　　7.該地區(qū)類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤水平；

　　8.該地區(qū)的拆遷政策法及拆遷安置補償費用；

　　9.市政配套費用和土地開發(fā)費用；

　　10.該地區(qū)土地出讓金（地價）的規(guī)定和標準。

　　注：多答合理的可給分。

　　二、單項選擇題

　?。ㄒ唬?.D 2.B

　　（二）3.C 4.C

　?。ㄈ?.B 6.B 7.D 8.D

　　（四）9.D 10.D

　　三、指錯題

　　1.估價時間用語錯誤，應(yīng)為估價時點；

　　2.缺少估價原則；

　　3.估價方法中缺少選用的估價方法的定義；

　　4.未分析租金水平的變化趨勢；

　　5.一層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響；

　　6.三層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響；

　　7.六層有效毛收入計算錯，來考慮使用面積系數(shù)；

　　8.年運營費用中不應(yīng)計算土地使用費；

　　9.未說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費中是否包括水、電、氣、熱等費用；

　　10.保險計算基數(shù)錯，不應(yīng)以年租金收入為基數(shù)，應(yīng)以建筑物價值為基數(shù)計算；

　　11.資本化率取值未說明理由；

　　12.可獲收益年限錯，應(yīng)為36年；

　　13.基準地價修正法中，年期修正方法（公式）錯；

　　14.基準地價修正法中，已經(jīng)過年限錯，應(yīng)為4年；

　　15.基準地價修正法無評估過程，土地價格的內(nèi)涵未交代清楚；

　　16.未計算精裝修成本費用（建安費）；

　　17.建筑物折舊年限計算錯（應(yīng)2/38）；

　　18.未考慮建筑物經(jīng)濟壽命對建筑物價值的影響；

　　19.成本法中未考慮相關(guān)銷售費用；

　　20.未說明估價結(jié)果確定的理由。

　　四、改錯題

　　1.K_A計算錯，應(yīng)為：

　　1051/1048=100.3％

　　2.比準價格A，房屋內(nèi)裝修情況修正系數(shù)比反，應(yīng)為：100/101

　　比準價格：

　　A=6000×99.7％×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/101

　　　=6487元/m²

　　3.比準價格C，容積率修正系數(shù)錯誤，應(yīng)為：100/99

　　比準價格：

　　C=6900×99.2％×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100
　　　×100/99×101/102×100/103=6326元/m²

　　注：1.指出錯誤未做改正計算（或計算結(jié)果錯的）酌情給分。

　　　　2.將區(qū)域因素及個別因素下的4個因素的系數(shù)平均后作分母處理的不扣分。