1、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)與估價(jià)方法，估價(jià)對(duì)象與估價(jià)方法，估價(jià)目的與估價(jià)方法之間分別存在什么關(guān)系？

　　2、征地補(bǔ)償估價(jià)中，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)有哪些要求或標(biāo)準(zhǔn)？

　　3、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括哪些要素？

　　4、某公司欲以其通過(guò)劃撥方式取得的土地使用權(quán)及其地上一棟廠房作為抵押物抵押貸款，現(xiàn)委托一評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)問(wèn)針對(duì)劃撥土地使用權(quán)的特性，處理土地使用權(quán)出讓金問(wèn)題可以采取哪兩種處理方式？有何內(nèi)涵？

　　5、影響居住房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和實(shí)物狀況有哪些？

　　6、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)有哪些特點(diǎn)？

　　7、房地產(chǎn)估價(jià)方法包括哪些方法？它們各自反映的是哪種技術(shù)路線？它們分別怎樣體現(xiàn)公開(kāi)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)？

　　8、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定過(guò)程。

　　9、房地產(chǎn)產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)中，保險(xiǎn)價(jià)值與保險(xiǎn)金額有何關(guān)系？

　　10、在建工程已完工部分如何抵押評(píng)估？

　　11、行政劃撥土地地上房地產(chǎn)抵押如何評(píng)估？

　　12、影響商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的主要區(qū)位狀況和實(shí)物狀況有哪些？

　　答案

　　1、根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的相關(guān)條文，對(duì)于不同的估價(jià)對(duì)象應(yīng)該選擇適合的估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估，如“6.2.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，宜采用市場(chǎng)比較法和收益法，可采用成本法，其中待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法”。

　　但是對(duì)于各種估價(jià)目的并沒(méi)有要求選擇對(duì)應(yīng)的估價(jià)方法，如前面提到6.2.3中要求對(duì)“待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法”，是針對(duì)“待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)”這類評(píng)估對(duì)象，并不是針對(duì)“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”這類目的而言。又如“6.2.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。優(yōu)‘6.3.2從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。”可見(jiàn)，針對(duì)不同估價(jià)目的而進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要考慮的一個(gè)首要問(wèn)題，是確定估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，而不是選擇估價(jià)方法。

　　綜上所述，估價(jià)對(duì)象與估價(jià)方法之間有一定的匹配關(guān)系，而估價(jià)目的與估價(jià)方法之間并無(wú)嚴(yán)格的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　2、《土地管理法》第四十七條對(duì)征地估價(jià)內(nèi)容及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作了明確的規(guī)定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給與補(bǔ)償。”其中，征用耕地的安置補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍。但是每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)償費(fèi)，最高不得超過(guò)被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　3、依據(jù)《規(guī)范》8.0.2條，估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括下列要素：①封面；②目錄；③致委托人函；④估價(jià)師聲明：⑤估價(jià)的假設(shè)和限制條件；⑥估價(jià)結(jié)果報(bào)告；⑦估價(jià)技術(shù)報(bào)告；⑧附件。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　4、（1）首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)價(jià)值，然后預(yù)計(jì)由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價(jià)值。此時(shí)土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。

　?。?）用成本法估價(jià)，價(jià)格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　5、（1）影響居住房地產(chǎn)區(qū)域因素主要有：交通條件；生活服務(wù)設(shè)施；教育配套設(shè)施；環(huán)境質(zhì)量：

　?。?）影響居住房地產(chǎn)個(gè)別因素主要有：建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí)：裝修；設(shè)備與質(zhì)量；質(zhì)量；朝向與樓層。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　6、（1）涉及的行業(yè)多。

　?。?）非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，單價(jià)相差大。

　　（3）要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià)。

　?。?）受腐蝕的可能性大。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　7、（1）房地產(chǎn)估價(jià)方法主要包括市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法。

　?。?）市場(chǎng)比較法反映的估價(jià)技術(shù)路線：房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)值是該房地產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能的成交價(jià)格，或者說(shuō)是被大多數(shù)買家和賣家認(rèn)可的價(jià)格。正是按照這種技術(shù)路線，市場(chǎng)比較法采用選取類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格作為評(píng)估價(jià)格的技術(shù)路線。

　?。?）市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的抑制價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此推算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的辦法。從中可以看出：市場(chǎng)比較法的出發(fā)點(diǎn)是實(shí)際交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，即市場(chǎng)實(shí)際成交的價(jià)格，而終極目的是確定出估價(jià)對(duì)象的客觀價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

　　收益法是通過(guò)預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的辦法。收益法是通過(guò)估算估價(jià)對(duì)象未來(lái)的預(yù)期收益，利用時(shí)間價(jià)值的概念折算到現(xiàn)在確定估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)值。

　　成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法是依據(jù)生產(chǎn)價(jià)值論，從建筑物的建造成本出發(fā)，扣除相應(yīng)的折舊和稅費(fèi)后，估算中估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)值。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法針對(duì)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或者委托人的特殊需求，利用預(yù)期原理首先確定估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，反算估價(jià)對(duì)象現(xiàn)在的客觀市場(chǎng)價(jià)值。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　8、確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線就是確定房地產(chǎn)的價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過(guò)程，因此在確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)，首先要明確估價(jià)對(duì)象的價(jià)格內(nèi)涵，其次要確定其價(jià)格形成的過(guò)程，然后再確定估價(jià)的測(cè)算過(guò)程和需要采用的估價(jià)方法。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　9、保險(xiǎn)價(jià)值又稱為保險(xiǎn)價(jià)額，是指保險(xiǎn)標(biāo)的在訂立保險(xiǎn)合同時(shí)估定的實(shí)際價(jià)值或者在發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)所具有的價(jià)值。保險(xiǎn)價(jià)值為確定保險(xiǎn)金額的基礎(chǔ)。‘保險(xiǎn)金額是保險(xiǎn)雙發(fā)當(dāng)事人在保險(xiǎn)合同上載明的，投保人對(duì)于特定的保險(xiǎn)標(biāo)的實(shí)際投保的金額，又簡(jiǎn)稱“保額”，也是在保險(xiǎn)事故發(fā)生后承擔(dān)損失補(bǔ)償義務(wù)的最高限額。保險(xiǎn)金額不能大于保險(xiǎn)價(jià)值。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　10、在建工程已完工部分作為抵押物，進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，應(yīng)充分考慮后續(xù)工程的成本、費(fèi)用，確定開(kāi)發(fā)成本中開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的取值時(shí)，因其利潤(rùn)在完全竣工時(shí)才可能全部體現(xiàn)，應(yīng)采取保守原則。估價(jià)方法可選用成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)比較法。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　11、行政劃撥土地地上房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，可采用房產(chǎn)和土地分別估價(jià)再綜合的方法?？刹捎贸杀痉ā⑹袌?chǎng)法；也可先假設(shè)估價(jià)對(duì)象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，用成本法和市場(chǎng)法或收益法進(jìn)行估價(jià)，從得出的估價(jià)額減去需要補(bǔ)交的土地出讓金的方法。

　　注：主觀題答案僅供參考

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