對《資產(chǎn)評估法（草案）》的意見

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會

　　按照科學立法、民主立法、提高立法質(zhì)量的要求，我會組織有關專家和專業(yè)人士對《資產(chǎn)評估法（草案）》進行了認真研究，并征求了一些估價機構和人員的意見，提出以下意見和建議：

　　一、法律名稱不科學、不準確、不合理，應當修改

　　將法律名稱改為估價師法或估價法，條文中的資產(chǎn)評估一詞均改為估價。理由如下：

　　一是，“資產(chǎn)評估”（asset appraisal）這個詞在國際上較少使用，一般稱為“valuation”或“appraisal”，即估價。國外很少有叫資產(chǎn)評估的公司，基本上沒有叫資產(chǎn)評估的協(xié)會，沒有叫資產(chǎn)評估的國際組織，也沒有叫資產(chǎn)評估的法律。

　　二是，資產(chǎn)的范疇較窄，涵蓋不了所有的估價對象，許多估價對象并不屬于資產(chǎn)。

　　三是，“資產(chǎn)評估”在我國已有特指，即是指目前財政部主管的注冊資產(chǎn)評估師和資產(chǎn)評估機構。用資產(chǎn)評估統(tǒng)包其他估價專業(yè)，將會進一步在不同估價專業(yè)之間挑起爭端、激化矛盾，影響社會穩(wěn)定。

　　四是，如果叫資產(chǎn)評估法，現(xiàn)在的注冊資產(chǎn)評估師就要更名，否則《草案》所稱的注冊評估師就會與注冊資產(chǎn)評估師混淆，或者使人誤以為注冊資產(chǎn)評估師什么都能評，導致更大的混亂，對估價委托人和社會也是極不負責。

　　五是，從國內(nèi)外專業(yè)服務方面的立法來看，一般是以人員資格名稱來命名的，如《律師法》、《注冊會計師法》、《執(zhí)業(yè)醫(yī)師法》。從市場經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)來看，也沒有我們要立的這種資產(chǎn)評估法。

　　二、“統(tǒng)分結合”原則體現(xiàn)不夠明確

　�。ㄒ唬�將第六條以及其他條文中的“資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門”改為“相關行政主管部門”，“資產(chǎn)評估行業(yè)自律組織”改為“相關估價行業(yè)自律組織”。理由如下：

　　一是，按照“統(tǒng)分結合”原則的立法本意應如此。《草案》中的表述不直接，層次太多，如協(xié)調(diào)配合機制、牽頭部門、相關行政主管部門、資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門。另外，資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門、資產(chǎn)評估行業(yè)自律組織的指向不明，容易造成職責不清。

　　二是，估價類似于設計，是與估價對象這個物密切相關的，一般按照估價對象分為不同的專業(yè)，各估價專業(yè)之間差異很大、聯(lián)系很少，缺乏專業(yè)上的共同語言。

　　三是，應允許不同估價專業(yè)依據(jù)社團管理法律法規(guī)自愿成立估價行業(yè)組織。與估價相關的國際組織有多個，如國際測量師聯(lián)合會（fig）、國際估價標準委員會（ivsc）、世界估價組織協(xié)會（wavo）。美國等許多國家和地區(qū)也有多個估價行業(yè)組織。目前我國已有一些依法成立的估價行業(yè)組織，其中多數(shù)按照自愿入會原則擁有大量會員，不應將它們強行合并。強行合并實際上也難以做到，如當年經(jīng)國務院清理整頓后，明確下文并通過召開新聞發(fā)布會等方式向社會廣泛宣傳，將中國資產(chǎn)評估協(xié)會與中國注冊會計師協(xié)會等三會合并，但沒過多久又分開了。另外，強行合并，由一個協(xié)會獨家壟斷，并強制入會，每年按收入總和的1％收取高額會費，特別團體會員每年還要另交上十萬元的會費，每個執(zhí)業(yè)的個人會員每年還要交1000元的會費，業(yè)內(nèi)早已怨聲載道，但敢怒不敢言，加上賦予協(xié)會考試、注冊等職能，將協(xié)會的權力法制化，將這些做法擴大到其他估價專業(yè)，勢必加重廣大從業(yè)人員和機構負擔，是很危險的。

　　（二）刪除第九條第二款中的“考試科目分為公共科目和專業(yè)科目”。理由如下：

　　一是，各估價專業(yè)之間看似有公共科目，實際上并沒有。從制度政策科目來看，是與估價對象相關的；從估價理論方法科目來看，都是結合估價對象來講的；從估價實務來看更是如此。

　　二是，如果設置公共科目，則其內(nèi)容需要涉及《草案》中涵蓋的各類估價對象，包括房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)、礦業(yè)權、舊機動車、珠寶玉石等，考生對這些估價對象都難以全部認識，更談不上科學準確地對其進行估價。因此，如果為了“統(tǒng)一”而設置公共科目，必將大大增加考生負擔。

　�。ㄈ�）按照中編辦的意見修改第三十六條有關國務院財政主管部門牽頭及職責的規(guī)定。理由如下：

　　一是，中編辦意見在《草案》中沒有完整體現(xiàn)�！恫莅浮分袃H體現(xiàn)了中編辦提出的由財政部牽頭建立評估管理協(xié)調(diào)配合機制，而對要求會同有關部門研究制定統(tǒng)一的評估制度和管理辦法，報國務院批準，同時要求財政部、住房和城鄉(xiāng)建設部等有關部門根據(jù)統(tǒng)一的評估制度和管理辦法，制定有關專業(yè)具體辦法，并承擔相應管理工作，指導和監(jiān)督行業(yè)協(xié)會開展行業(yè)自律的意見，沒有體現(xiàn)。

　　二是，由財政部牽頭履行第三十六條的八項職責，對其他估價專業(yè)有失公平。因為由財政部牽頭統(tǒng)管，是典型的“既當裁判員又當運動員”。如果要由財政部牽頭統(tǒng)管，就應先將其目前主管的資產(chǎn)評估專業(yè)劃歸國資委或其他部委管理。

　　三、要處理好與現(xiàn)行法律、法規(guī)和制度的銜接

　�。ㄒ唬┑谖迨�七條增加第二款“其他法律、行政法規(guī)對估價另有規(guī)定的，依照其規(guī)定”。理由如下：

　　《刑法》、《公司法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等法律、行政法規(guī)對估價都有一些特別規(guī)定，應從其規(guī)定。

　�。ǘ�）第五條以及其他條文中的“評估準則”改為“相關估價標準”。理由如下：

　　“評估準則”用語不規(guī)范，它本質(zhì)上屬于標準，對此我國已有《標準化法》予以規(guī)范，國際上有關標準的嚴謹譯名也為“估價標準”，因此應采用更加規(guī)范的用語。

　　（三）《草案》中涉及人員資格和機構資質(zhì)管理的內(nèi)容，有法律、行政法規(guī)規(guī)定的，應當依照其規(guī)定進行管理。理由如下：

　　一是，《草案》對各估價專業(yè)人員和機構的管理方式采取“一刀切”，不符合國際通行做法，也與《行政許可法》相沖突。

　　二是，目前的六類估價專業(yè)中，有的是人力資源和社會保障部主管的職業(yè)資格，應考慮與現(xiàn)有職業(yè)資格制度的銜接。

　　三是，香港測量師已與內(nèi)地房地產(chǎn)估價師開展資格互認，要充分考慮立法帶來的影響。房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認是cepa（《內(nèi)地與香港關于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關系的安排》）框架下內(nèi)地與香港最早實現(xiàn)互認的資格，是兩地房地產(chǎn)業(yè)貫徹落實cepa的重要舉措。目前已開展了兩次資格互認，196名香港測量師取得內(nèi)地房地產(chǎn)估價師資格，210名房地產(chǎn)估價師取得香港測量師資格。香港特區(qū)政府行政會議非官守成員、行政會議召集人、現(xiàn)行政長官候選人梁振英先生就是首批資格互認的房地產(chǎn)估價師。房地產(chǎn)估價師資格互認涉及住房和城鄉(xiāng)建設部、商務部、人力資源和社會保障部、國務院港澳事務辦公室和香港特別行政區(qū)政府等部門，是一項長期合作交流的制度安排，因此應做出相關規(guī)定予以銜接。

　　四、境外相關管理和立法情況

　　從市場經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)的情況，得不出估價行業(yè)有統(tǒng)一管理趨勢的結論。

　　一是，主要的市場經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)沒有一部統(tǒng)一的估價立法，而主要是針對不動產(chǎn)估價立法。美國、英國、德國、日本等市場經(jīng)濟發(fā)達國家以及我國香港、臺灣地區(qū)，目前沒有一部統(tǒng)一的覆蓋各估價專業(yè)的法律，但由于房地產(chǎn)價值大、涉及面廣，一些國家和地區(qū)有專門針對不動產(chǎn)估價的立法，如日本的《不動產(chǎn)鑒定評價法》、我國臺灣地區(qū)的《不動產(chǎn)估價師法》等。美國目前只將抵押房地產(chǎn)估價寫進了相關法律《金融機構改革、復興和強化法案》（firrea）。德國雖然有一部名為《評估法》的法律，但并不同于我國正在制訂的《資產(chǎn)評估法》。德國是多部估價法律并存，是一個體系。其中的《評估法》主要是為財政稅收服務的，其他估價相關法律有《建筑法典》、《房地產(chǎn)交易價格評估條例》、《不動產(chǎn)抵押貸款價值評估條例》。

　　二是，統(tǒng)一管理并不是國際趨勢。市場經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)很少在國家層面對所有估價專業(yè)進行統(tǒng)一管理，甚至各州的管理體制都不相同，如澳大利亞。發(fā)達國家和地區(qū)各估價專業(yè)的管理模式一般也不相同，如美國、日本等國家和我國臺灣地區(qū)只規(guī)定房地產(chǎn)估價師須取得執(zhí)業(yè)資格。雖然美國的多個估價行業(yè)組織曾經(jīng)聯(lián)合發(fā)起成立了美國估價促進會（af），但會員人數(shù)最多的美國估價學會（ai）已于2010年宣布退出該組織。