第1章 房地產投資與投資風險

　　隨著中國房地產市場的飛速發(fā)展，房地產服務業(yè)在市場中的地位和作用日益重要。為房地產開發(fā)商、投資者等提供專業(yè)顧問服務，已經成為房地產估價師的重要工作內容。為了培養(yǎng)房地產估價師提供專業(yè)顧問服務的能力，本書將系統(tǒng)紹房地產投資與房地產市場的基本理論與基本概念，重點講述房地產市場調查與市場分析、房地產投資項目經濟評價與可行性研究的技術和方法，概要介紹房地產開發(fā)程序、房地產金融和物業(yè)資產管理等內容。

　　1.1 投資與房地產投資

　　在經濟生活中，人們往往希望通過各種合法的手段，不斷增加他們的財富或賺取利潤，以滿足未來的消費。這樣就會經常碰到或使用“投資”這一名詞。

　　1.1.1 投資

　　1.1.1.1 投資的概念

　　在商品經濟社會中，投資是普遍存在的經濟現(xiàn)象，很多情況下，人們往往把能夠帶來報酬的支出行為稱為投資。這里的“支出”行為，實際上是犧牲了當前的一定消費，“報酬”則是將來的消費增加。西方投資學家威廉·夏普在其所著《投資學》一書中將投資概念表述為：投資就是為獲得可能的不確定的未來收益而做出的決定。

　　一般來說，投資（Investment）是指經濟主體（國家、企業(yè)、個人）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預先墊付一定量的貨幣與實物，經營某項事業(yè)的經濟行為。簡單地說，投資就是指為了獲得可能的不確定的未來值而做出的確定的現(xiàn)值的犧牲。

　　在有關國際投資協(xié)定中，“投資”通常有三種定義，即以資產為基礎的投資定義、以企業(yè)為基礎的定義和以交易為基礎的定義。

　?。?）以資產為基礎的投資定義是：締約各方依照各自法律和法規(guī)所允許或接 受的各種財產，它不僅包括金融資產及經濟概念上的“資本”，還包括具有創(chuàng)造 生產能力的所有有形和無形資產。主要包括：動產、不動產和其他財產權，如抵 押權、留置權、質權、享用權；公司的股份、股票、債券、債權；各種具有經濟價值的給付請求權；知識產權；法律賦予或透過合同而具有的經營特權，包括自然資源的勘探、提煉或開發(fā)的特許權。

　?。?）以企業(yè)為基礎的投資定義是：一個國家的實體企業(yè)為了獲得持續(xù)性收 益，在另一個國家內建立一個實體企業(yè)。前者的實體稱為直接投資者，后者的實 體稱為直接投資企業(yè)。持續(xù)性收益是指投資者與所投資的企業(yè)之間存在一種長期 關系，且投資者對所投資的企業(yè)具有一定程度的影響力。直接投資不僅包括建立 并形成投資者與所投資企業(yè)之間關系的最初交易，也包括兩者之間所有的后續(xù)交 易以及投資實體內各分支機構之間的交易。

　?。?）以交易為基礎的投資定義：強調投資過程中資本和相關資產的跨國界流 動，這種跨國界的交易是在一種對外新建或者收購投資過程中進行的。這種方式 的投資定義最初使用于雙邊和區(qū)域投資協(xié)定中，主要考慮涉及影響資本流動的東 道國政策，而不是針對投資來定義的。國際貨幣基金組織就是使用這種“投資” 定義統(tǒng)計國際收支平衡。

　　1.1.1.2 投資的分類

　　從總體上來說，投資分為固定資產投資、流動資產投資。固定資產投資指用 于構建新的固定資產（土地、房屋、機器設備、市政工程等）或更新改造原有固 定資產的投資。流動資產投資是指企業(yè)用于購買、儲存勞動對象以及在生產和流 通過程中的在產品、產成品等周轉資金的投資。根據不同的目的和管理的需要，

　　我國固定資產投資主要有以下幾種分類方式：

　?。?）我國固定資產投資的統(tǒng)計分類，包括基本建設投資，更新改造投資，房 地產開發(fā)投資，國有其他固定資產投資，城鎮(zhèn)集體固定資產投資，農村集體固定 資產投資，城鎮(zhèn)和工礦區(qū)私人建房投資，農村個人固定資產投資。

　?。?）按投資主體的經濟類型不同，投資可分為國有經濟、集體經濟、個體經 濟、聯(lián)營經濟、股份制經濟、外商投資經濟、港澳臺投資經濟等。

　?。?）按資金來源的不同，投資可分為國家預算內資金、國內貸款、利用外資、自籌資金和其他投資等。

　?。?）按固定資產投資的使用構成，投資可分為建筑安裝工程、設備和工器具 購置和其他費用投資。

　　1.1.1.3 投資的特性

　?。?）投資是一種有目的的經濟行為，是現(xiàn)在支出一定價值的經濟活動。從靜 態(tài)的角度來說，投資是現(xiàn)在墊支一定量的資金；從動態(tài)的角度來說，投資則是為 了獲得未來的報酬而采取的經濟行為。

　?。?）投資具有時間性。即投入的價值或犧牲的消費是現(xiàn)在的，而獲得的價值 或消費是將來的，也就是說，從現(xiàn)在支出到將來獲得報酬，在時間上總要經過一 定的間隔。這表明投資是一個行為過程，這個過程越長，未來報酬的獲得越不穩(wěn) 定，風險就越大。

　?。?）投資的目的在于得到報酬（即收益）。投資活動是以犧牲現(xiàn)在價值為手段，以賺取未來價值為目標。未來價值超過現(xiàn)在價值，投資者方能得到正報酬。投資的報酬可以是各種形式的收入，如利潤、利息、股息，可以是價格變動的資本利得，也可以是本金的增值，還可以是各種財富的保值或權利的獲得。

　?。?）投資具有風險性，即不穩(wěn)定性?，F(xiàn)在投入的價值是確定的，而未來可能獲得的收益是不確定的，這種收益的不確定性即為投資的風險。

建設工程教育網整理